瑞峰置业个发布东莞楼市2012年上半年总结及下半年预测报告.docVIP

瑞峰置业东莞楼市2012年上半年总结及下半年预测 2012.7 目录 第一篇 全国楼市 1 一、房地产政策：鼓励“刚需”政策陆续出台 近40个城市进行微调 1 二、全国楼市：政策利好带动楼市由冷转暖 众多城市呈现火爆行情 2 第二篇 2011年上半年东莞房地产市场总结 3 一、土地市场 3 1、整体概况：土地供应节奏放缓 商住用地楼面地价创新高 3 2、商住用地：商住用地供应比率小幅下滑 比重仍超4成 4 3、溢价：土地市场逐步回暖 商住商服地块溢价频频 4 4、量价走势：热门镇区优质地块入市 楼面地价高位运行 5 5、商业用地：万达广场入驻东城 总部基地二期用地下半年入市 6 6、区域分布：泛深镇区集中出让 万达地块助东城夺冠 6 7、地价前十：东城万达地块夺冠 凤岗地块位于住宅用地地价之首 7 8、预告：土地供应有望放量 2012新地王或将在7月诞生 7 二、新增供应 9 1、新增供应概况：上半年住宅新供应约223万㎡ 非住宅环比飙升 9 2、住宅新增走势： 4月破6年最低记录 5月创新高 9 3、新增区域分布： 南城领跑各镇区 泛深片区爆发 10 4、新增住宅户型面积区间： 刚需产品仍唱主角 公寓户型增幅最大 11 5、新增住宅类型配比：洋房比重跌5% 非住宅比重全线上升 11 6、开盘预告：下半年约35个新盘或将入市 塘厦迎来前所未有竞争的局面 12 三、商品房成交 12 1、商品房签约概况：6月成交火爆 上半年成绩差强人意 12 2、商品住宅签约走势： 前4月份低位 6月创同期新高 14 3、住宅均价：同比上升1.7% 6月上半年内首破8000大关 14 4、非住宅签约走势: 签约量平稳 优质项目下半年迎来推货高峰 14 5、住宅区域成交： 南城强势高居榜首??泛深片区再度印证板块实力 15 6、楼盘前十名 16 四、供需对比：供需比率1:1 基本处于供求平衡状态 28 五、消化周期： 12.6个月 比去年同期增加2.9个月 29 六、楼盘活动：新开盘项目21个 明星走秀及降价促销风靡 29 七、潜在供应 32 1、整体状况：新开工量08年来最高 受去年土地放量支撑 32 2、新开工走势：上半年月度新开工量高位运行 3月攀高达历年单月之巅 32 3、新开工各类型：洋房开工面积361.54万㎡ 别墅51.47万㎡ 33 4、新开工区域分布：塘厦4新盘齐动工夺冠 松山湖76.68万㎡居第二 33 第三篇 2012年下半年市场预测 35 一、宏观政策：限购、限贷取消可能性小 微调范围将逐步加大 35 二、全国楼市：房地产市场销量或会出现较为明显的回暖 35 三、东莞楼市：下半年推货速度有望提速 成交量活跃度回稳 36 四、塘厦碧桂园三大项目有望入市 深港后花园竞争白热化 36 五、“区域经济一体化”规划提出 水乡片区将迎来新机遇 36 六、下半年写字楼空间仍大 各大商圈集聚程度空前 37 报告导读 1、土地：2012年上半年共有38宗土地挂牌出让，合计面积为133.99万㎡，同比减少65.6%。其中商住供应总量为58.2万㎡，商住成交总量为53万㎡，同比分别下滑71%和73%。1月份延续去年土地低迷的状态，6宗待拍土地中4宗流拍；2月份开始转暖，2-6月出让商住商服土地13宗全部成功交易，且溢价土地有10宗。楼面地价方面，平均价为2625元/㎡，同比上涨50%，处于高位运行之势，主要由于城区、凤岗、厚街、虎门、长安等经济强镇优质地块比重加大所促成。 2、新增：2012年上半年住宅新增供应20085套，约223万㎡，同比分别下降4.9%和2.9%， 1-2月因东莞楼市成交低迷，开发商推货热情低导致供应萎缩；3月随着首套房贷回调、政策微调利好因素，新增供应量增加，4月转入调整期导致供应回落；5、6月份成交畅旺，供应量继续大增，使得上半年住宅总供应量与去年同期减少差距。供应区域集中主城区城及道滘、厚街、石碣等城区扩容受惠区；而黄江、常平、凤岗、塘厦等泛深镇区也齐齐爆发，所供应产品刚需唱主角，公寓户型增幅最大。 3、成交： 2012年上半年住宅签约均价8320元/㎡，同比去年上涨1.7%，比去年同期增幅9.7%明显回落。去年住宅均价经过上半年快速上升之后，下半年受限购目标价制约而步入下行轨道，限购预期落空之后，今年年初楼价再上一个台阶， 4月份一度逼近9000大关。由于成交量低迷，前4月份成交量一直处于往年同期低位，出货压力致使部分开发商采取“以价换量”策略，在全国各地调控政策“微调 ”的背景下，5月东莞楼市开始回暖， 6月东莞楼市更是走出独立行情，打破“六月淡季”的传统，首次实现环比5月份成交上扬的