件第读二章 房地产开发前期工作.doc

第2章 本章学习要求: 1.掌握土地使用权的获取方式，前期工作阶段的主要内容； 2.熟悉房地产开发主要阶段划分，房地产项目招标方式； 3.了解遵循房地产开发程序的必要性，了解项目立项报批的程序与内容，招标程序与组织形式，办理施工许可； 2.1 房地产开发的阶段划分 2.1.1 遵循房地产开发程序的必要性 对于房地产开发而言，遵循科学、合理的房地产开发程序是必要的，也是必须的。这是因为： 1.房地产产品的形成有其内在的规律性。 2.由于房地产开发所具有的投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目地、仓促地上开发项目。 3.房地产项目开发是一项复杂的生产活动，为了规范开发管理，保证开发工作的顺利实施，需要遵循科学合理的开发程序。 4.城市政府制定了严格的项目报建审批程序制度，保证城市规划的顺利实施，目的 2.1.2 房地产开发的主要阶段划分 房地产开发一般都遵循一个合乎逻辑程序，可以大致分为以下四个阶段：投资决策阶段、前期工作阶段、工程建设阶段、租售与物业管理阶段。 2.2 土地使用权获取 2.2.1土地使用权出让 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，又称“批租”，属于房地产一级市场。 1.招标出让 招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。 拍卖出让国有建设用地使用权，是指出市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。 2.2.3土地使用权划拨 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用之后将该幅土地交付其使用，或者将土地的使用权无偿交付土地使用者使用的行为。 2.2.4土地合作 与拥有土地使用权的机构进行合作开发，可以省去一大笔土地费用，降低投资风险。土地合作的方式很多，可以土地作价入股成立项目公司，也可以进行公司之间的并购或资产重组。 2.3 开发项目立项与报批 2.3.1立项与报批阶段的主要工作内容 开发项目的前期立项与报批阶段的主要内容有：项目立项、项目选址审批、申领《建设用地规划许可证》、规划设计条件审批、规划设计方案审批、申领《建设工程规划许可证》、申领《建筑工程施工许可证》以及《商品房预售许可证》等工作。 2.3.2立项与报批阶段的程序 1. 立项与报批阶段的程序 为了保证城市规划的顺利实施，城市政府制定了严格的项目报建审批程序制度，房地产开发项目在立项与报批阶段必须遵循一定的程序。 2.几点说明 对于不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制投标人合法性审查，包括投标人是否是正式注册的法人或其他组织是否具有独立签约能力是否处于正常经营状态；对投标人能力的审查，包括专业技术资格和能力，资金、设备和其他物质设施状况，管理能力，经验、信誉；以往承担类似项目的业绩情况。已经办理该建筑工程用地批准手续。 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。 已经确定施工企业。有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。 有保证工程质量和安全的具体措施。 按照规定应该委托监理的工程已委托监理。 建设资金已经落实。法律、行政法规规定的其他条件。 领取《建筑工程施工许可证申请表》。 持《建筑工程施工许可证申请表》，向发征机关提出申请。 发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证。 施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。 施工许可证不得伪造和涂改。 建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起个月内向发证机关报告。 建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告：中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。 房地产开发与经营