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第一章 房地产投资及其风险 第一节 投资与房地产投资 一、投资概述 (一）投资的概念 （二）投资的分类(P1~P2) 1、短期投资和长期投资 2、直接投资和间接投资 3、金融投资和实物投资 4、生产性投资和非生产性投资 （三）投资的特性(P3) （1）投资是一种经济行为 （2）投资具有时间性 （3）投资目的是获取收益 （4）投资具有风险性 （四）投资的作用（P3~P4) 1、投资是一个国家经济增长的基本推动力 2、投资与企业发展密切相关 3、投资可以促进人民生活不平提高 4、投资有利于国家的社会稳定和国际交往 二、房地产投资概述 （一）房地产投资的概念(P4) 房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 （二）房地产投资的分类(P4) 房地产投资分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按如下标准分类。 1、按投资主体分类 根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资。 2、按经济活动类型划分 根据房地产业经济活动的类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资 3、按物业类型划分 按照物业物业用途类型划分，房地产投资可划分为：居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。 三、房地产投资的特性(P6) 1、区位选择异常重要 2、适于进行长期投资 3、需要适时的更新改造投资 4、易产生资本价值风险 5、变现性差 6、易受政策影响 7、依赖专业管理 8、存在效益外溢和转移 四、房地产投资的作用(P9) 房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解 从社会的角度看，房地产投资尤其是房地产开发投资，对一个国家或地区的经济增长，就业机会创造及相关产业发展，均具有重要的带动作用，对增加政府财政和税收收入、改善人民居住水平和社会福利，提高城市公共品质量和城市空间使用效率等，均能做出重要贡献。 从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。 第二节 房地产投资的形式和利弊 房地产投资的形式，通常可分为直接投资和间接投资两类，不同的房地产投资形式各有利弊。 一、房地产直接投资(P10~P11) 房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 （一）房地产开发投资 房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，获取开发利润。 （二）房地产置业投资 房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资购入的房地产出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。 二、房地产间接投资(P11~P13) 房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。 （一）投资房地产企业股票或债券 （二）投资房地产投资信托基金 （三）购买住房抵押支持证券 三、房地产投资的利弊(P13~P15) （一）房地产投资之利 1、相对较高的收益水平 2、易于获得金融机构的支持 3、能抵消通货膨胀的影响 4、提高投资者的资信等级 （二）房地产投资之弊 1、投资数额巨大 2、投资回收期较长 3、需要专门的知识经验 第三节 房地产投资的风险 一、房地产投资风险的概念（P16~P17) （一）风险的定义 （二）风险分析的目的 二、房地产投资的系统风险(P17~P20) （一）通货膨胀风险 （二）市场供求风险 （三）周期风险 （四）变现风险 （五）利率风险 （六）政策风险 （七）政治风险 （八