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第四部分 项目分期开发与建设 第十一章 项目分期开发设想及计划 鉴于世外桃源项目规模较大，总建筑面积近50万平方米，总投资近达数亿元人民币，其中仅场地平整及大市政配套就达数千万元，因此世外桃源项目将采取分期投资、滚动开发的建设原则，但分期合理与否是该项目能否成功开发的关键。 一、分期开发原则 特大型楼盘征用地块较大，出于交地时间先后、资金运转速度等考虑，发展商多数会将土地分期开发。分期开发在规划设计、建筑分布等方面均有较大弹性，如天河翠湖山庄，充分利用分期开发的优势，将前期的市场定位“度假式住宅小区”蜕变成为“倡导生活新主张”的“万象翠园”；番禺丽江花园同样利用后期开发推出“从绿化到园林化”的康城居，形成强大的市场竞争力。周边发展商也只能亦步亦趋地紧跟其后，最终是买家坐收渔人之利。 大型房地产开发项目开发时间长、销售时间长是众所周知的。不少大型项目开发跨度达到7—8年，从首期交付使用到全盘建设需时甚久，销售也需节节推进。精明的发展商则会利用前期已经交付使用的物业作为物业管理的示范，为项目树立良好的物业形象，为以后各期销售树立良好口碑。前期入住之业主乐得接受如此“尊荣”，并投桃报李地为之广泛传播，形成“双赢”局面。 分期开发的大型项目，由于前期项目形象尚未成型、项目未来景况抽象、项目知名度未立等诸多因素，前期公开发售时都会采用以低价入市的操作手法——利用低价吸引部分客户，消化部分存货回收一定资金及后随工程进度、开发进度的进一步铺开，销售逐步走上轨道，销售价格也随之提升。因此大型开发项目销售价格往往呈现出开发、销售越到后期，销售价格越高的景象。如锦城花园于1997年下半年首次推出时，销售均价仅为8500元／平方米左右；当该项目今年推出时，售价已经达到10000元／平方米，当时其小区整体形象已经完善并拥有良好口碑。 作为市场投资者就会比较及时地把握机会，争取早期入市减低投资成本，而相对选择的空间也较大。部分楼盘由于以远远低于市场常规价格开售，造成大批买家轮侯认购的现象。如锦城花园、白云区汇侨新城均出现类似情形，甚至连轮候号码也被高价炒卖。这也使市场的炒作空间加大，将楼盘知名度大大提高。 因此，对于象世外桃源这样一个特大型项目的开发，其分期开发应遵循如下几个原则： 1、分期开发应本着尽量减少前期投入，降低投资风险，增加投资回报。 房地产业是一个资金密集性行业，所需投资很大，又是一个风险较大的行业。对于一个房地产项目而言，如果前期投资过大，则投资风险必然加大，更何况房地产项目经济效益的体现更多的在于其启动资金的投资回报率，而不是总投资回报率。因此，尽量减少前期投入，降低投资风险，提高项目启动资金的投资回报率是房地产开发，尤其是大型房地产项目开发的关键。 2、有利于吸引人气，创造开门红。 采用“低开高走”的价格销售策略固然是房地产项目销售的一般做法，但对于象世外桃源这样一个大型郊居项目，仅此是远远不够的，还必须在开发规模和配套设施上下功夫，在首期开发项目中应形成一定的规模，配备必要的配套设施，解决居民必要的生活配套，只有这样才能真正吸引人气，做到开门红，形成良好的口碑。 3、有利于调整开发策略，适应市场变化。 对于一个大型房地产项目，统一规划、分期开发是必要的，但在统一规划时应留有余地，可根据市场的变化来调整后期的开发步骤和产品策略，因为市场是不断变化的，很难预测若干年后的市场，尤其是重庆市场还处于初级阶段，市场发展变化很快。 二、分期开发设想和计划 根据上述分期开发原则和项目具体情况，世外桃源项目分期开发设想和计划如下： （一）首期开发A组团的南洋贵族学校、乐龄公寓和学生公寓、C组团C1区的“欧美商业娱乐村”以及B组团B2区的嘉陵高尔夫练习场，总占地面积320亩，总建筑面积15.15万平方米。 1、南洋贵族学校和嘉陵高尔夫练习场作为首期开发项目的主要卖点，提高项目的吸引力，聚集人气。嘉陵高尔夫练习场先期开发的意义在于投资不大，但可起到提醒客户关注项目附近重庆唯一的3600亩的山地高尔夫球场。 2、乐龄公寓和学生公寓作为首期开发项目的主要销售收入来源，为世外桃源项目后期开发积累资金。 3、“欧美商业娱乐村”作为首期开发项目的必要配套，以解决居民的日常生活娱乐配套。 4、本首期开发项目邻近212国道，且连为一体，交通极为方便，且利于项目形象的展示；同时又有一定的规模，容易聚集人气。 （二）二期及以后各期的开发主要应视首期开发情况和市场变化而定，这里初步建议如下： 1、二期开发D组团和B组团的B1区，总占地面积360亩，总建筑面积12.3万平方米，包括D1、D2区东亚绿色运动场、D3区为情侣别墅和落水别墅区和B1区的东篱度假村。 2、三期开发E区，即陶园古城，总占地面积150亩，总建筑面积10万平方米。 3