经纪小人复训试题.docVIP

10.15上课内容 经纪人是指：在经济活动中，以收取佣金为目的，为促进他人交易而从事居间，行纪或者代理为经纪业务的自然人、法人和其他经济组织。 ***经纪人是怎样开展经纪业务的？ 答：经纪人的概念和特征：1、经纪人是指为促进他人商品交易，在委托方和合同他方订立合同时充当订约居间人。为委托方订立合同的信息，机会，条件，或者在隐名交易中代表委托方和合同方签订合同的经纪行为而获取佣金的依法设立的经纪组织和个人。2、经纪人的服务对象是买卖双方，经纪服务活动是经纪人的主要活动方式，经纪人以收取佣金为其经营目的，经纪人具有合法执行地位。 ***经纪人提供服务的形式和内容：1、居间、行纪、代理；2、信息、机会、条件。 ***经纪人的权利和义务：1、获取报酬的权利；请求支付成本费用的权利；清偿请求权。2、如实介绍：公正介绍，保管样品，制作文书，保守机密，不接受额外给付，不从事违禁商品的经纪活动，依法纳税并接受行政监督。 ***如何做一名合格的经纪执行人员？ 答：1、遵守执行道德规范：敬岗爱业，诚实守信；遵纪守法，办事公道；精通业务，讲求实效；服务群众，奉献社会；规范操作，保障安全。 2、经纪执业人员进行执业备案和明示：A、经纪执业人员到当地工商部门执业备案，领取个人备案号码；B、在经营场所内经纪执行人员明示（照片、姓名、竞技项目、备案号码、联系电话）。 3、在签订经纪合同时，要有经纪执业人员签名。 ***结合本职谈看法？ 10.16上午课内容房地产交易管理： 房地产登记：指国有土地上房产登记，未指集体土地上房产登记（在杭州范围内）。 房地产登记包括：房屋所有产权登记（包括自建房产）、抵押权登记、预告登记（08年开始，在所有权登记不完备前提下，如商品房三证未办出之前开发商的抵押权预告登记等）、更正登记（原登记错误而做的登记）、疑议登记（已产生效力的登记，另一人产生疑议向登记机关提出疑议，15天内向法院提出疑议）、换证登记（内容不变）、遗失补正登记。 房地产登记的基本原则：、1依法登记；2、主体一致性；3、法定机构登记原则；4、依法申请登记原则。 房地产登记程序：1、申请；2、受理；3、审核；4、记载于登记簿；5、发证（不能以发证、领证作为登记有无完成，要以是否记载于登记簿为准）。 房地产登记程序之一申请：申请人为：原房屋产权人和现房屋产权人（即为买卖双方为申请人），2004年3月1日后，身份证明（未成年人提供户口簿）；婚姻证明（未婚：亲自到场，户口簿再加本人写具结书）。离婚的房产，一定要办理离婚析产过户手续后才能办理另外事情。协议离婚要双方亲自到场申请，除非法院判决，依照法院判决书。 申请方式：1、双方申请与单方申请；2、共同申请。 房地产登记材料的条件：共5方面（见PPT）。 房地产不能登记的条件：共7方面（见PPT）。 ***房产登记中公证事宜：1、传递的证明材料（港，澳，台，外国人各不一样，具体见PPT）；2、转让合同，所有合同要公证；3、外国人买房应去国家安全局备案；4、外文要翻译成中文。 ***存量房买卖（包括买卖加抵押）：具体见PPT ***限购政策：2001年3月1日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日算起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品房和二手房）；对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。（本市：家庭中有一个为本市，即为本市，以户为单位父母加未成年子女）；满18周岁的视成人，可自行有购买资格；买卖中，赠与，继承的不在限购范围内。法院申请拍卖的房子，通过拍卖流程凭拍卖书的纳入限购政策；凭法院执行判决书的不纳入限购政策。（具体见PPT）。 10.16下午课内容：房地产经纪典型案例 《消费者权益保护法》第九条规定了：消费者的自主选择权，消费者享有自主选择商品或服务的权利。 ***跳单案例： 08年产权人李某到多家中介挂牌出售房屋，08年10月看房，11月某房产带陶某以145万价格看房，中原地产也带陶某以165万价格看同一处房子且签订看房确认书。最后，陶某与第一家中介公司以138万元成交该房，支付1.38万中介费。随后，中原地产起诉陶某跳单，陶某认为房东挂多家中介公司，不存在跳单。法院一审认为跳单，二审不认为跳单。 问：二审不认为跳单的依据是什么？ 答：依据是：1、确认书本身是有效的；2、是否跳单要看买方是否利用中介公司信息获取信息，如买方利用自身信息获取信息可以买自认为价格低的房产；3、该房在多家中介挂牌，中原地产不是独家委托；4、委