翡翠项皇冠开盘报告.docxVIP

翠皇冠5星级产权酒店开盘报告2011年10月16日一·项目概况:项目名称翡翠皇冠地址腾冲县腾越镇北二环路北侧总占地面积7700㎡总建筑面积36000㎡容积率4.15建筑密度14.63%现推业态产权式酒店面积区间30——126㎡主力面积户型37—60㎡畅销面积40—60㎡价格均价7500元/㎡优惠策略按揭1%，一次性付款3%单价区间7000—7910元/㎡总价区间30万元—80万元开盘销售率22%开发商云南腾冲盛跃旅游房地产开发有限公司昆明售楼部书林街东寺塔正对面酒店管理昆百大与云南佰冠管理二·项目情况项目效果图及区位图备注：腾冲盛跃旅游房地产开发有限公司开发的翡翠皇冠项目就位于腾冲县青云路与北二环交叉路口（公安局旁），其腾冲营销中心位于文星楼步行街南门旁，占地面积7747.75平方米，建筑面积36140平方米，绿化率35%。项目最高14层，一至三楼为商业裙楼，以招商为主（餐饮、娱乐、会所、商场）等。其他均为产权式酒店。三·开盘分析开盘流程现场布置备注：开盘地点设在项目地现场，面积较小开盘信息开盘信息开盘时间2011 年10 月16 日开盘地点昆明市书林街售楼部开盘到场客户量30批开盘方式持认筹卡客户按卡号顺序选房。均价（折前）7700元/平米最高价（折前）7918元/平米最低价（折前）7588元/平米开盘优惠按揭1%优惠，一次性付款3%优惠；认筹卡500元/张可享受2000元优惠，可叠加。开盘推售量92套开盘销售情况21套开盘销售率22%开盘时间节点开盘时间节点开盘顺序到场时间人数功能9:1020人排号选房9:2030人排号选房9:4050人排号选房选房时间节点时间选房序号功能9:20-9:301-30号选房9:40-9:5030-50号选房9:50-10:1050-70号选房10:10-10:2070-90号选房10：20-10:301-90号抽奖活动（奖品电饭锅、微波炉、Ipad2）销售结果项目推出92间客房,成交21间,销售率为22%备注：由于前期蓄水时间较短，认筹卡金额过低，没有升级，认筹卡水份过大，到致很多客户未到场，开盘效果不佳。人员配置区域职务数量（人）位置功能外场现场管理1内场现场调控工作人员3入口负责换号及冷餐主持人1舞台区主持会场演员数名舞台区表演保安4内场四周维持会场次序内场销售管理1内场现场调控置业顾问6内场推荐房源工作人员2内场负责各项事宜财务2收款处办理相关手续说明：开盘现场人员配置不协调，感觉人手不够，开发商太过小气，礼仪没有，只见置业顾问跑出跑进，忙得不亦乐乎！现场活动备注：项目开盘活动不够专业，基本没有客户观看。只有项目抽奖活动还有客户参与.,主要靠主持人现场带动气氛，从活动现场看出，开发商实力较弱。四·价格分析销售房源销售房源楼层房号面积单价总价 优惠后单价3%优惠后总价3%六层61259㎡7738元/㎡4598697398元/㎡43828061450㎡7588/㎡3798557248元/㎡36285463450㎡7589/㎡3798567249元/㎡36285563551㎡7590/㎡3798577250元/㎡362856七层72453㎡7688/㎡4115397346元/㎡39328073548㎡7688/㎡3720217346元/㎡357257八层80459㎡7918/㎡4705677571元/㎡44996580759㎡7918/㎡4705677571元/㎡44996581359㎡7918/㎡4705677571元/㎡44996581657㎡7768/㎡4488357426元/㎡42909681757㎡7768/㎡4488357426元/㎡42909682159㎡7918/㎡4705677571元/㎡44996582359㎡7918/㎡4705677571元/㎡44996583259㎡7918/㎡4705677571元/㎡449965九层90849㎡7818/㎡3860537488元/㎡36880692849㎡7818/㎡3860537468元/㎡36880693449㎡7818/㎡3860537468元/㎡36880693549㎡7818/㎡3860537488元/㎡36880693753㎡7818/㎡4189677471元/㎡40041390649㎡7818/㎡3860537488元/㎡36880693853㎡7818/㎡4189677471元/㎡400413小结：成交房源大多为小面积低总价。面积较大房源相对销售困难。具了解销售房源大多为畸形房,价格相对较低.从以上销售表看出项目未优惠均价为7700元/平方米，优惠均价为7300元/平方米。项目楼层价格幅度楼层最低价优惠后最低价最高价优惠后最高价675887254773873987层76387342773874948层7768742