第二章不动产估价_房地产估价解剖.pptVIP

房地产估价 主讲教师： 艾建国 高炳华 邓宏乾 陈淑云 王佑辉 第二章 不动产估价 第一节 不动产估价概述 第二节 不动产估价的原则 第三节 不动产估价的一般程序 重点提示：本章分三节对不动产估价的概念、原则以及一般程序等内容进行了介绍。在全面掌握本章内容的基础上，应着重掌握不动产估价的概念、原则与程序，对不动产估价原则与程序的理解有助于对不动产估价进行理性的分析与思考。 第一节 不动产估价概述 一、不动产估价的概念 我国台湾学者林英彦认为，“所谓不动产估价，系依据影响不动产价值之各种资料，划定对象不动产之经 济价值，并以货币额表示之”。 一、不动产估价的概念 我们认为，不动产估价可表述为，是不动产估价人员依据不动产估价的原则、理论和方法，在充分掌握不动产市场交易资料的基础上，根据不动产的自然经济属性，按不动产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、不动产利用方式、利用政策以及利用效益等因素的影响，综合评定出某不动产在某一权利状态下的某一时点的价格。 对不动产估价概念的理解可着重从以下几个方面进行： （一）不动产估价人员必须具备相应的基本素质 （二）不动产估价的目的必须明确 （三）不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法 （四）不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行 （五）不动产估价必须拥有充足的资料 （六）不动产估价应明确估价期日与估价结果有效期 （一）不动产估价人员必须具备相应的基本素质 1.执业素质。不动产估价人员应具备不动产估价的专门知识，要具有较强的调查研究才能；有严密的判断推理能力；具备较为熟练的不动产估价的经验和较为广泛的背景知识。 2.伦理素质。除具备上述的执业素质外，不动产估价人员应遵循行业执业道德，具有较高的伦理素质，责任心强，诚实守信，廉洁自津，公开公正。 （二）不动产估价的目的必须明确 估价目的可以划分为： 1.土地使用权出让; 2.房地产转让（包括买卖、交换、赠与、抵债等）、租 赁、抵押、典当、保险、课税、征收拆迁补偿、 损害赔偿、分割、合并、纠纷、涉案; 3.企业合资、合作、合并、兼并、分立、 买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算; 4.房地产估价纠纷、涉案中的房地产估价复核或鉴定等。 在实际估价中，还可以根据具体情况对上述某些估价目的进行细分或作进一步的说明。 （三）不动产估价必须遵循不动产估价的基本原理与方法 不动产有别于一般的商品，具有特殊性，它既非劳动产品又可取得商品的形式，具有价格，且价格的决定机理十分复杂，受自然、经济与社会诸多因素的综合影响。就不动产本身而言，地产与房产也存在着区别。因此，不动产估价有其固有的基本原理与方法。 （四）不动产估价必须依照一定的程序选用合适的方法进行 不动产估价的程序主要包括： （1）明确估价目的； （2）拟定估价作业方案； （3）搜集估价所需资料； （4）实地查勘估价对象； （5）选用估价方法运算； （6）确定估价结果； （7）撰写估价报告； （8）估价资料归档。 （五）不动产估价必须拥有充足的资料 对不动产进行估价，拥有大量的第一手资料非常必要。 在评估一宗物业之前首先必须充分了解评估对象不动产的各种权利状况，因为权利状况不同，价格可能相差很大。 价格形成于市场，充足的不动产市场资料的获取是不动产估价的 关键环节，不充分掌握不动产市场的历史、现状和未来发展趋势，就难以客观公正合理地评估不动产的价格，在不动产市场发育成熟的地区，市场资料的获取要比不动产市场欠发达地区容易。 此外，有关不动产估价相关的政策、法规资料、不动产估价对象所在地区的自然、经济与社会发展等资料等对不动产价格的评估都十分重要。 （六）不动产估价应明确估价期日与估价结果有效期 不动产价格是不动产对象在某一权利状况下某一时点的价格，时点不同价格则不同。因此，估价期日是决定估价对象不动产估价额的基准日期，通常以年、月、日表示。 随着经济、社会的发展变化和不动产市场的不断发育完善，不动产价格经常处于变动之中，因此，不动产估价结果具有一定的时效性。 对估价结果的确认必须界定在一个合理的有效期内，有效期的长短与不动产市场的发育程度有关，不动产市场发育程度越高，不动产估价结果有效期越短。地价指数、房地产价格指数反映了地产市场、房地产市场发育的程度与趋势，可据此估价结果有效期的长短。 二、不动产估价的意义 （一）为不动产市场交易服务 （二）有利于提高不动产经济运行效率 （三）确立公平的收益分配制度的依据