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李村步行街Waffle Bant咖啡店可行性研究报告
小组综合报告
2015年1月10日
目 录
前言
第一部分 市场分析及项目选址
1.1 项目投资环境和市场研究
1.2 市场宏观背景
1.3 区域市场分析
第二部分 项目分析及评价
2.1 地块解析
2.2 项目SWOT分析
2.3 项目评价
2.4 项目定位
第三部分 销售及经营收入测定
3.1 正常费用构成
3.2 各类物业销售收入估算
第四部分 可行性研究结论与建议
4.1 可行性研究结论
4.2 项目主要问题的解决办法和建议
4.3 项目风险及防范建议
前 言
本组对李村步行街商圈Waffle Bant咖啡店建设的可行性进行了研究。
经过详细的实地考察、市场调查、市场预测、资金加盟、前期投入和收入预测、行业竞争现状以及该地区的市场需求等内容的分析,已完成本项目的研究及分析工作,现将研究结果报告如下:
第一部分 市场分析
1.1市场环境分析
李沧区地处青岛市区北端,东依崂山山脉,与崂山区接壤,西临胶州湾,南邻市北区,北靠城阳区与青岛流亭国际机场相连,是进出青岛的咽喉之地。东西长约14公里,南北长约11公里。区境总面积为97.98平方公里。李沧区东部为青岛CLD(中央生活区),是2014青岛世园会的主办地,东部自然环境优越,生态宜居,有百果山、李村河等自然景观和人文景观,是青岛市最宜居的区域之一
李沧区中部商业发达,以李沧万达广场、伟东乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、北方国贸、崂山百货、利客来为核心,形成了多流通渠道、多经济成分并存的大商贸格局,面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”,成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一。李沧区辖11个街道(李村、虎山路、浮山路、永清路、振华路、永安路、兴华路、兴城路、楼山、湘潭路、九水路)。李村商圈目前有维客、利客来、北方国贸三个大型商场,以及百盛、五星、苏宁、国美、维客广场、利客来公园超市、北方国贸家得、佳乐家等中型商场,商业面积四十万平方米,李村目前正在建设的大型商业项目有八个,这将为李村增加商业面积一百多万平,到201年,李村的商业面积将达到150万平商业面积将达到200多万平方米,成为山东半岛最大的商圈。
李村的青岛中央居住区已出具规模,房产大鳄大手笔频现,无论是开盘数量还是成交数量,李村都位于各区市前列,到201年,青岛中央居住区将为李村新增加人口30万以上,人气决定商圈,这将为李村商业的高速发展,打下最坚实的基础。全区完成生产总值247.4亿元,按可比价格计算,同比增长13.2%,增速市内四区第一,高于全市平均增速1.5个百分点。其中,第二产业增加值128.5亿元,同比增长8.3%;第三产业增加值118.8亿元,同比增长19.3%,第三产业增加值增速十二区市第一,高于全市平均水平6.9个百分点。全区产业结构显著优化,第三产业增加值占GDP比重比2010年末上升了3.3个百分点,升幅位于十二区市第一,快于全市平均水平1.9个百分点。全区二、三产业结构由2010年末的55.3:44.7调整为52:48。2014年,世界园艺博览会将在李村开幕,李村正借力世园会完成升级改造,大量资金已在这两年涌入李村,总投资额达到300亿,2014年的李村,将在万众瞩目下,完成丑小鸭到白天鹅的质变,而李村商圈也得益于此,资金的充裕,将使李村商圈突破瓶颈。竞争对手每月营业额(万元)
竞争对手半年营业额(万元)
竞争对手所在地
星巴克 万达广场
咖啡陪你 万达影院内,
一杯咖啡 万达广场
太平洋咖啡 万达广场
84年那些咖啡生活馆 万达广场金街步行街
小结:
1、几家店都分布于东李万达广场内,距离李村中心虽不足5千米,但也都多余4千米。
通过5公里竞争对手一月及半年营业额分析,收入稳定。
3、李村周边专业咖啡厅较少,竞争压力小。
4、交通的便利,及世园会的成功举办,李沧区的商业圈不断增大,外来人口不断增加。
第二部分 项目选址
2.1选址比较
地点 租金 交通情况 平均每天人流量 竞争对手 李村步行街圆盘 15万/年 2万/天 便利 少 万达广场 20万/年 1万/天 不太便利 太多 小结:
经过各方面比较最终选址李村步行街圆盘处
2.2选址分析
1、交通便利,周边交通便利,青岛M3地铁建成,青岛进入地铁时代,李村是M3受益最大的商圈,而台东在此时还未通地铁,2016年,青岛M2地铁建成,而
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