清河毛纺厂地块的概况分析..doc

清河毛纺厂地块的概况分析 地块背景 地块基本情况 项目位置 占地面积 （万平米） 规划建筑面积 （万平米） 目前状况 备 注 海淀区清河镇 （原三家毛纺企业用地） 45.6 70 挂 牌 北京土地公开交易以来最大的公开挂 牌土地 地块优劣势分析 优 势 交通环境 该地块位于清河桥以北区域，南接清河，西连轻轨、东靠京昌高速，是连枢上地和清河区域的中间地带，地理位置极其优越。 人文环境 地块紧邻上地科技园区，该园区是目前北京展示对外经济的一个窗口，区域内有近500余家高新技术企业，其中不乏像IBM、三菱、诺维信、联想、华为这样的国内外知名企业，而这些高科技企业和职员的入驻也培育起了区域高质化的一种人文氛围。 发展环境 清河有紧邻上地区域的地段优势，又是远景规划中的北京城市副中心，随着近几年交通状况的不断改善，住宅价格也在不断攀升，逐渐成为了一个新的热点区域. 劣 势： 目前居住环境显杂乱 清河区域现状并不尽人意，道路破旧，临街小商铺以及廉租房 （数据来源：成业行市场拓展中心数据库） 区域购房需求分析 清河区域内的购房人群主要都是由三部分人群组成：其一是在中关村、上地工作的IT界人士;其二是海淀区各大高校的教师，以中关村和学院路沿线的高校为主；其三是本地的原址居民。 中关村、上地地区购买能力强劲，高校教职工购房热情高涨，目前中关村中心区的高科技人员有29万人，大多为需求住房的中青年； 受国家科教兴国方针政策影响，教育投入力度加强，教师待遇改善，促进了原有区域内的房地产改造，居民购买力加强； 生命园、软件园等高科技园区的陆续建成，对应的房屋需求量将急剧上升，目标客户群依然以年轻受过良好高等教育的新“知青”为主； 近几年区域内较大规模的拆迁促动了大批原址居民的购房热。 三、区域潜在竞争状况 清河新城 项目位置 占地面积 （万平米） 规划建筑面积 （万平米） 开盘时间 开发商 清河桥西南角 23 80 未 定 北京强佑房地产开发公司 颐清家园 项目位置 占地面积 （万平米） 规划建筑面积 （万平米） 开盘时间 开发商 清河小营西路 北侧 4.1 9.8 未 定 北京实创科技园开发建设股份有限公司 结合项目的位置和投入市场的时间段，最有可能和毛纺厂地块未来项目产生正面竞争的就是清河新城和颐清家园这两个项目，这两个项目一东一北，形成了对毛纺厂地块的半包围：清河新城由于体量和位置的关系，一向备受媒体和意向人群的关注，但由于拆迁方面的问题，该项目开盘时间一拖再拖，这也在无形中增大了今后两个大体量项目正面冲突的可能性；颐清家园位于小营西路北侧，即上地老牌知名项目怡美家园的南侧，项目在不久之前已破土动工，但尚未对外开盘销售，有鉴于开发企业是上地区域的老资格开发商实创集团，从区域开发经验来说我们也不得不对它多加关注。 成业行市场拓展中心 05年7月19日