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银川阅海万家投资分析及可行性研究 一．摘要 项目投资建设 1、开发商：宁夏银川住房保障局 2、建筑设计单位，代表作：我们聘请了江苏省城市规划设计院为我们执行，其代表作为中国绿化博览会主会场南京—“绿博园”景观规划与工程设计。 3、施工单位，实力：宁夏建工集团，是四家（宁夏建设集团有限责任公司、宁夏第一建筑公司、宁夏二建集团有限责任公司、宁夏第五建筑公司）具有一级施工资质的企业合并重组成立的国有独资企业，具有五十多年的发展历史。五十多年来，宁夏建工人努力拼搏，无怨无悔，为国家西部和少数民族地区的建设和发展转战南北，出色地完成了多项国家、自治区和银川市的重点工程，为宁夏的经济建设作出了突出地贡献。 4、楼盘的产权性质：10%的产权是政府所有，90%的产权是个人所有。 5、土地使用年限：70年。 6、是现房还是期房：准现房。 二．项目背景分析及规划 项目规划设计 1、整个项目的总占地面积,总建筑面积,总户数多少：部分小区占地面积39.08万平方米，总建筑面积 66.96万平方米。其中多层7栋，建筑面积4.57万平方米；高层47栋，建筑面积55.9万平方米；地下车库15个，建筑面积6.49万平方米。其余正在规划中。 2、容积率：小区容积率是1.41 3、建筑风格：整体风格倾向：现代简约 4、小区内配套设备：我们正在规划设计中，大概在入住时方可建好。 5、项目分期设计的规划方案：项目分两期开工。一期A区共有35幢楼，B区共有19幢楼；二期C区共有13幢楼，D区共有30幢楼。共容纳7000多户，未来达到万户。 项目建设设计 1、户型，种户型的面积：有三室两厅两卫、三室两厅一卫、两室两厅一卫等多个户型。 户 型 面 积 三室两厅两卫 145~160平方米 三室两厅一卫 110~130平方米 两室两厅一卫 90~100平方米 2、三房套数，占比例：A区B区C区都是三房，所占比例在90%以上。 3、每户阳台具体设计：两个，一个向阳，一个向阴，洗衣机位设计在向阳的那边。 4、预留电视插座，位置：预留电视插座有两个，分别在客厅、主卧。 5、宽带类型，有电信、移动、网通。 6、装修如影响建筑物的外立面是否可行：不可行。 7、建筑物的外立面设计：建筑物外围采用高级涂料粉刷，增加了外围的整体美观，具有长时间保持色泽鲜艳的效果。 8、设计上是否采用了隔音效果：是。墙体采用空心砌块。 9、每幢楼地下库房设计：每幢楼下不但设计了单开的储存室而且还单另设计了一个出库门。 三．外部环境分析 外部一般环境分析 1、政治因素：，我国政府的这种政策调控是有尺度的。中国经济仍需保持增长，房地产仍有着拉动经济的重要作用。 2、经济因素：房地产投资增速继续下行,但是房地产销售有所回升。 3、社会因素：人民收入差距和房地产市场的投机危害。 4、技术因素：我国房地产技术成熟并日趋发展。 5、环境因素：相对银川城市环境较为理想，山水交融，道路、设施宽广齐备。 6、法律因素：法律法规处于严厉遏制房价阶段。 产业分析 1、市场结构：总量结构现在属于开发较，销售少;区域结构总体各地区间处于平稳，不再上涨，但是地区差距大；产品结构仍然是以住宅类型为主；供求结构，销售来看是供大于求，但是实际应该是供不应求；投资结构属于资金一拥而上。 2、房地产性质分析：长周期性，房地产的生产通常要1年以上，房地产的消费通产要20年以上，长期需求弹性低于供给弹性，厂商出于较有利地位；可投机性，产的长周期性及其扩散波动形式，意味着房地产价格具有长期向上或大幅度向下的剧烈波动特征；域区隔性与地域联动性；大众性。 3、房地产寿命周期分析：房地产开发的实质是通过对土地的投入获得报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。如果土地获得的方式是通过协议出让的方式，那么土地获取的风险主要在于开发企业和地块上原房产所有者的谈判过程中。而如果是通过招投标的方式取得土地，由于成本相对过高，利润率低，对未来市场的判断一旦出现偏差，就会导致项目亏损，因此它的风险主要来自于对未来市场的判断能力。购买土地使用权仅是获取土地过程中的一个环节，之后，便是大量的征地、拆迁、安置和补偿工作。征地拆迁涉及许多法律和社会问题，一方面，我国现行拆迁安置法规规定太笼统，各地情况千差万别，法规可操作性比较差；另一方面，地块上原房产所有者基于社会的、心理的、经济的原因，会使开发商面临前所未有的各种复杂情况，同时也使开发商面临巨大的风险。 4、房地产稳定性分析：目前的投资指标如经济附加值等 都明显处于非正常高住，短期内虽说经济附加值会延续一定时问的上升状态，但其波动幅度也较大，稳定性较差，风 险也不小。 四．市场需求预测 我国房地产市场需