第4章房地产评估2014解剖.ppt

例：投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3，单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投资更为经济 5、其它价格类型。公告地价、申报地价 二、房地产价格的特征 1、房地产价格是权益价格； 2、房地产价格与用途有关； 3、房地产价格具有个别性； 4、房地产价格具有可比性。 如果可比实例比正常高就＋，低就-。 价格指数有定基和环比两种。 如：(1) 建筑造价指数或变动率； (2)建筑材料价格指数或变动率； (3)建筑人工费指数或变动率； (4)房地产价格指数或变动率。 房地产价格指数或变动率又可细分为： (1)全国房地产价格指数或变动率； (2)某地区房地产价格指数或变动率； (3)全国某类房地产价格指数或变动率； (4)某地区某类房地产价格指数或变动率 请同学们思考如下问题： 房地产的成本包括哪些呢？什么情况下需要采用成本法评估呢？ 注意：由于评估基准日是开发建成日 ，无需计算贬值。 建筑物贬值额包括哪些？ 基准地价修正法 ——将基准地价作为市场比较法中的“可比实例”，然后对基准地价进行交易日期、区域因素、个别因素修正，得到某一宗地价格的评估方法。 基准地价直接查询相关网站或基准地价图表 基准地价修正法的适用范围 1．适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估。 2．基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。 3．基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。 被估宗地地价 =待估宗地所处地段的基准地价 ×年期修正系数×日期修正系数 ×容积率修正系数×其他因素修正系数 例:? 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用，第二年需要投入40％；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2 000元。试用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。 （1） 开发完成后的总价值 ＝2000×5000×2÷(1＋12%)2 ＝1594.39(万元) （2）建筑安装工程费等 ＝800×(1＋12％) × 5000×2×【60％÷ （1+12%）0.5＋40%÷（1+12%）1.5】 ＝810.36(万元) （3）销售费用和销售税费总额 ＝1594.39×(2％+6％) ＝127.55(万元) （4）该宗土地的总价 ＝1594.39－810.36－127.55＝656.48(万元)  土地单价＝1312.96(元／㎡) ? 楼面地价＝656.48(元／㎡) 第六节基准地价修正系数法 基准地价是按照城市级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格 具有政府公告作用 区域内土地使用权 的平均价格 考虑被评估土地的 具体因素 第五节 房地产评估的成本法 一、基本思路： --------重置一宗效用相同的房地产 二、适用范围： --------无收益、少交易的特殊性房地产 三、土地评估的成本法 分为： 1、征地费用：国家征用集体土地而支付的。 包括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费、新菜地开发基金等 2、拆迁费用：为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用。 土地价格 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益 （一）土地取得费：向原土地使用者支付的费用。