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房地产开发管理程序 操作程序： ·1.0目的 ·2.0范围 ·3.0参考文件及记录 ·4.0程序 使用指南： 什么叫管理模式？简单地讲，就是将企业经常重复的各项管理活动形成标准化、程序化、系统化、制度化。其关键在于创新，在于市场应变，模式、程序何用之有？事实上，房地产的专业与业余之分正在于此。 1.0目的 订定房地产开发管理程序，确保地产项目的开发能符合集团的产业效益及满足市场的需求，当中详述房地产开发概念的组成过程，房地产项目开发的前期评估工作及房地产项目开发的后期具体工作等质量控制程序。 2.0范围 本程序适用于集团内的房地产开发项目 3.0参考文件及记录 房地产设计管理程序 项目建议书 项目发展规划 项目发展财务分析报告 项目销售计划 认可供应商名单 4.0程序 4.1房地产开发概念的组成 4.1.1集团内的管理人员需不断留意房地产市场情况，寻求创新及具市场价值的房地产，概念管理人员可于管理层会议内提出开发新房地产项目的概念讨论。管理人员亦可以【项目建议书】形式详述所建议之发展概念，在获得集团主席或集团总经理批准后，可进一步评估该建议的工作。 4.1.2创新的房地产开发，概念亦可以由集团主席或寄托总经理直接于管理层会议或其他时间提出。 4.2房地产项目开发的前期评估 4.2.1在获得集团主席或集团总经理批准时，提出新概念之管理人需与开发公司总经理详细解释其内容。开发公司经理从【认可供应商名单】内挑选合资格的市场策划公司，提交进行初步建议书及报价（在可能的情况下，挑选一家以上的策划公司，提交报价进行比较）。 4.2.2开发公司总经理在评估策划公司提交草案时，需要考虑以下因素： 策划公司的建议收费 策划公司过去与集团合作的服务表现 策划公司于其他项目服务表现 4.2.3在确定策划公司后，开发公司总经理需尽快与策划公司沟通，直接讲房地产原始的概念。在必要时，以书面形式记下有关概念及要求、策划工作的详细内容，以作将来评核策划公司表现参考之用。 4.2.4在这个过程中，开发公司总经理需清楚审议策划公司的工作范围，当中需包括以下几个基本的要素： 项目的发展可行性 项目的市场价值分析 项目的投资预算 项目的投资风险评估 项目的销售评估 项目的服务产品效益评估（如项目包含房地产的相连服务产业） 4.2.5在市场策划公司完成评估工作后，开发公司总经理需连同集团总经理或集团主席召开工作会议，审议市场策划公司提交的评估报告及发展策划建议，在需要的时候，邀请市场策划公司出席会议，直接讲解评估结论及建议的发展策略。 4.2.6会议期间，与会人士根据过往房地产发展经验，对策划公司的总结及建议进行评审工作。在需要的时候，提出修订策略建议的内容，并要求策划公司修订后，重新提交建议。 4.2.7经与会各人同意建议的内容后，各人需于建议书内签署证实。全部签妥后，送正本予集团主席保存。 4.2.8在归纳策划公司的建议后，集团主席需决定是否认同该建议项目可作发展项目，在需要时，集团主席可要求财务部提交全面的【项目发展财务分析报告】，其内容需包括： 项目总投资预算 项目资金筹集计划 项目资金投放时间表 项目收益时间表 项目投资效益评估 项目投资风险评估及对策方案 4.2.9集团主席正式认同该概念成为集团的房地产发展项目后，房地产开发公司总经理需参考市场策划公司的建议尽快制定【项目发展规划】，当中详述： 项目的设计概念 项目的市场定位 项目的发展规模（例如：占地、拟建单位数量、配套项目等） 项目的投资预算及收益评估 项目的发展进度计划 项目的销售进度计划 4.2.10地产开发公司总经理在完成【项目发展规划】后需送集团总经理或主席签署证实，该文件将作为发展物业项目的基础。 4.3房地产项目开发的后期工作 4.3.1房地产开发公司总经理按【房地产设计管理程序】邀请设计单位进行具体物业设计工作。 4.3.2根据【项目发展规划】的销售进度计划，房地产开发公司总经理需与售房公司经理召开工作会议，订立【项目销售计划】，详述： 楼盘销售具体时间表 楼盘包装建议 市场推广策略（例如：宣传方法、代理担任角色等） 市场推广费用预算 在需要时，房地产开发公司总经理可选用其他代理公司制定【项目销售计划】 4.3.3房地产开发公司总经理在完成【项目销售计划】后需送集团总经理或主席签署证实，该文件将作为销售物业的基本纲领。 Writing material: three hundred philosophical storiesThe three hundred chapter of philosophical story1, a turkey and a cow idle gossip, Turkey said: I want t