长沙房于地产发展趋势融资现状.docVIP

长沙房地产发展趋势融资现状 房地产融资 现状 发展趋势 1、房地产融资现状 我国房地产融资现状及存在问题在经过了几年高速发展之后，我国房地产市场在国家的高频率，大力度的宏观调控政策之后，出现了许多同以往不同的鲜明特征。我国房地产市场在2004年的投资增长率同2003年相比继续回落了2.2%，投资增速趋缓。但占全社会固定资产投资比重仍然持续上升，处于历史最高位，并且,2004年房地产投资增速仍比98 年以来的年均增长速度高出5.6个百分点。在房地产投资结构上，发生了一些变化，但经济适用房所占比重继续减少。从在地区投资结构上看,东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，与 1999 年的比重 75.51%、12.46%、12.03%相比，中西部地区的投资比重不断增大，但东部由于基数大，占全国的比重仍然近 70%。从商品住宅的投资类型结构上看，2004 年全国经济适用房投资增长率下降至 1998 年来的最低点，仅为4.61%。而在房地产资金来源方面，国家预算内资金、国内贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金共同构成了目前我国房地产资金主要来源。由于03年的121号文件，使得资金供给出现不足，央行的继续紧缩银根政策使得许多房地产企业面临着资金来源的断裂，房地产企业为了谋求出路，不断再造自己的融资平台，这导致国内信贷比重有所降低，自筹资金和其他资金的比重有所提高。2004 年国内贷款所占比重下降了5.4个百分点，增长率仅为0.5%。同比回落40.7%。但值得被注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这些资金中基本上是个人住房消费借贷。也就是说，现阶段房地产业对银行的依赖仍相当严重。目前来源于银行的资金往往占到房地产资金的 70% 以上，有些企业甚至达到 90%，很多中小房地产企业运作的自有资金往往仅占到总资金比重的10%，有的甚至只有 5%。可以说，房地产开发项目的全部流程都离不开银行信贷资金的支持。银行信贷资金实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。 2、房地产融资市场影响因素分析 房地产市场的健康发展必须要有一个成熟的房地产融资市场来支持，但是目前看来，我国的房地产融资市场并不成熟。 2.1 影响因素 2.1.1 房地产市场 在市场激烈竞争的压力下，实力薄弱的房产公司或退出市场或转而与实力雄厚的公司合作、和并以求生存。房地产业的格局由多家公司混乱竞争到少数优质企业逐渐做强。购并、联合成为全面优化房地产业资源配置的有效的、市场化的途径。房地产业是资金密集型产业，从整个产业的发展历程上看，无论是过去还是未来，谁对资本的占有率高，谁就会在竞争和发展中占得先机。一个完整的平衡的产业生态链中，往往是以少数大企业为主导的。 中国的房地产开发企业旧有赢利模式的主要特点是：单个项目开发，开发规模小，短线经营。房地产融资市场是伴随着房地产市场而发展起来的，这种不成熟的赢利模式决定了金融市场的不良发育，最直观的表现就是金融风险的易产生。通过分析大量的房地产案例可以发现，许多房地产业的瓶颈从表象上看是资金链的延续问题，但实质上是旧有的综合投资开发商“经营模式”已经不适合行业的发展。 在市场的压力下，房地产行业将从原有开发商短期项目性的合作逐步转化为资本型的合作关系。在银行信贷日趋紧缩，且没有出现新的更加有效的融资渠道的大背景下，通过股权转移的方式，从合作方获得土地开发和经营的资金，成为了目前最为行之有效的也是最为快捷的融资手段。这种融资方式的变革即能使企业获得资金，也会在一定程度上化解企业的开发和经营风险。在这种趋势的作用下房地产开发企业对商业银行的依赖将会逐步减弱。 房地产融资业要实现健康和可持续发展目标，还必须有效地防止和控制地产泡沫的发生。 [摘　要] 房地产业是一个典型的高风险、资金密集型产业，房地产融资管理是房地产业健康发展的必然要求。房地产的资金运作特性主要有资金垫付量大、资金的占用周期长、资金运动的固定性。作为典型的资本密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会危及房地产业的健康发展。本文认为短期内商业银行仍然是主要资金来源渠道；风险积累、融资渠道匮乏、金融系统缺陷是房地产市场中存在的主要问题；房地产信托基金、企业债券、建立长期基金、资产证券化等将成为房地产融资创新中的重要内容。我国房地产融资渠道严重依赖于银行体系的现状是近年来社会各界一直关注的一个核心问题。构建多元化的房地产融资体系是解决这一问题的关键。本文根据政府的政策目的分析了我国房地产融资渠道的发展趋势及路径选择，未来的房地产融资体系具有五个特点：融资渠道多元化、价格指标市场化、产品形式证券化、资金来源公众化、收益风险对称化。