青岛用黄岛开发区市场调研.3.docVIP

青岛开发区市场调研 区域划分 从目前的开发区房产发展来看，将开发区细分为如下五个板块。 综合销售情况分析 1、2008年以来的成交情况 青岛开发区自2008年以来，成交量比较少，截止到2.29日，共成交430套，其中住宅成交378套，办公成交14套，商业3套。这其中包含二手房在内。我们基本可以以月份作为春节前后的分界线，2008年1月份，开发区共成交357套，去掉节假日和非成交日，平均每天成交13.2套；进入二月份（春节后），共成交73套，去掉节假日，平均每天成交3.2套。因此，春节前后，开发区的整体成交下降非常明显。 但仅从数量来看,不能完全说明问题,2月份之所下降明显,有一定的特殊原因.春节前后人们还没有从春节的节日中出来,购买房子一般还没列入议程.并且，从2月下旬开始，开发区成交量开始上升，而且目前开发区新推出的项目是比较少的，不是靠增加了新楼盘的数量提升的销售量，也就是说目前开发区的刚性需求仍然占据主流。 三、各板块及典型项目分析 （一）唐岛湾板块 区域描述 该板块主要包括唐岛湾和长江中路、长江西路两侧级沿海区域，该区域属规划中的行政商务中心区，主要设置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐等项目。根据行政和商业功能又可对该区域进行细分：其中唐岛湾沿岸、腹地主要体现行政商务旅游功能。该区域为规划中的滨海高级住宅区，开发区高档楼盘（不管是住宅还是写字楼）几乎云集于此，为开发区CBD商务区域，形成沿海绝佳的海景高级住宅区雏形。代表楼盘有千禧龙花园（三期）、傲海星城（一二三期）、隆琪嘉园（一二期）、唐岛·蓝湾、隆基家源、中南·海湾新城、泽润·幸福城、瑞源·名嘉城、山海景园、银领汇都、康大·风和日丽、地丰长江中心、国际贸易中心等。长江路以北，香江路以南区域为商业密集区。近年来，青岛华联家佳源商场，瑞泰利群商场相继开业，日本佳世客的落户商业重心逐步向长江路拓展,唐岛湾开放式公园建成,井冈山路改造完工,开发区美食一条街、商业一条街都位于区内，商业氛围日益浓厚，已成为目前开发区名副其实的中心地带。区域内为开发区高层住宅的主要聚集地；区域内高档次楼盘吸引了诸多外地及外籍客户。 项目一览，列表 名称 开发商 代理商 建筑形态 开盘 时间 交房 标准 物业费 楼座数 建筑 面积 容积率 面积 区间 得房率 总户数 剩余房源 均价 近期价格变化 累计成交均价 泽润·幸福城 青岛太阳房地产 泽润集团 小高层 未开盘 毛坯 1.6 6 57242.2㎡ 1.99 77-123㎡ 80%左右 386 10% 7200 1月份价格上涨100元/平 6781 山海景园 青岛金泉源房地产 自售 小高层 待定 800元装修 1.6 3 7万㎡ 未知 99-155㎡ 82% 256 30% 7000 无变化 无 康大·风和日丽三期 青岛康大时代房地产 青岛康大营销 高层 2007.4 简装500 1.6 5 25万㎡ 2.17 109-271㎡ 76% 1500 30% 6300 无变化 无 隆琪嘉园二期 青岛山海天置业 上海兰登 高层 2004初 毛坯 1.2 3 7万㎡ 2.3 168-182㎡ 78% 180 20套 6500 无变化 无 千禧龙花园三期 青岛千禧龙置业 青岛信达荣昌 高层 2007.10 1000元精装 2.8 1 5万㎡ 未知 60-300㎡ 75% 550 35% 8700 上涨200元 7936 销售情况和价格变动 受国家政策和季节影响,唐岛湾沿线作为开发区最受欢迎的地区,在销售状况上也有了不同程度的下滑,从千禧龙三期公寓、幸福城、康大风和日丽、海湾新城等典型项目的销售中都可以看到这样的现象。当然，这其中，有相关推出房源的因素，以海湾新城和幸福城比较明显，而千禧龙三期和风和日丽三期都是2007年下半年新推出的项目，在销售中也有这种现象。 其中，千禧龙三期由于大部分房子尚未撤抵押，因此，这些房子只能接受内部认购，不能签订正式合同。整体来说，其三期公寓已销售（预定）65%左右。 从价格上看，以上典型项目在2007年都有较大程度的上涨，在进入2008年后，价格都还没有大的变动，部分楼盘甚至略有下降。千禧龙公寓自开盘后经历过两次“提价——优惠”的活动后，目前价格上涨300元左右。风和日丽三期起价较开盘时上涨了800元，均价上涨了600元左右。主要由于其对塔式高层住宅不敢擅自定价过高，开盘时起价仅在4200，目前起价在5024。 客户分析 客户方面,此区域吸引了最多的目光关注,尤其是外地消费者,因此在客户群中,开发区本地客户为主,外地客户也占有较大比例,大多数项目中都会达到30-40%.有些项目如千禧龙三期高达50%. 营销推广计划 2008年以上项目会