京沪房地产市场的比较研究.docVIP

京沪房地产市场的比较研究 ??北京和上海的住宅建设和房价走势分别代表了我国北方和南方乃至全国的房地产“晴雨表”。北京和上海一直是我国房地产发展最快、房价最高和需求最大的国际化城市。去年年底，一些业内专家提出2004年我国房地产将出现拐点的预测之后，关于我国房价看“涨”还是看“跌”话题，在今年始终是一个焦点。笔者认为：经济的发展、社会的需求和成本的上升，决定了我国房价在2004年仍将稳步上升。但由于各省市的内外环境不同，所以在不同的省市会存在房价涨跌互现的情况。 ??一、价格拐点的市场调节和政策调控 ??北京房地产所遭遇的是市场调节的价格拐点，上海房地产出现的是受政策调控的涨幅拐点。此次北京出现的价格拐点，在原价格指数上下降，是真正意义上的降价；而上海遭遇的是涨幅拐点，也就是说上海房价依旧在上涨，只是上涨幅度和速度有所下降。从更深层面上分析，北京降价是市场调控的结果，而上海涨幅下降则更多地与政策调控有关。 ??北京特殊的城市地位和近年来北京在发展过程中引发的对房地产的巨大需求，使得北京的房价从1997年开始始终保持着高开高走的局面。如果将北京楼市同上海、深圳、广州等城市的房地产市场对比的话，北京房价之所以以“贵”著称，除了市场的原因以外，还包含着一些非市场的因素，楼市的整体发展缺乏平衡性。衡量一个城市的房地产市场是否成熟的主要标志，就是看其二手房市场是否成熟。2003年统计数据显示，北京二手房交易量仅为上海的30%，但北京的历史比上海多600年，城市面积也是上海的近一倍，存量房数量也应高于上海，这说明北京二手房市场发展的滞后。正是由于二手房市场不发达，迫使购房者选择一手房市场，造成了市场供求关系紧张，推动了房价的上升。2003年6月，国务院颁布了《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》，终于为二手房市场打开了第一道枷锁。据悉，该《办法》实施的第一天，北京房地产交易中心一片火热。二手房的解禁，部分开发商担心新盘滞销，于是便主动采取降价的手段，抓紧时机清仓。 ??为了解决中低收入家庭的住房需求，北京市政府从2002年底起加大了经济适用房的开发力度。仅2002年，经济适用房复工720万平方米，新开工360万平方米。经济适用房在2003年下半年大量推向市场，平抑了北京的房价。从统计数据上看，1997年北京房价最高达到每平方米5478元，此后5年内北京房价始终在每平方米4600-4800元之间浮动，但从2002年底开始，北京房价有所下跌，均价在每平方米4467元，2003年又降至4386元。其中，经济适实用房的大量上市，是北京房价下跌的主要原因之一，是市场调控的结果。 ??反观上海，上海房价的高位运行，不是突然间集中爆发的，而是循序渐进式的增长，房价基本上是市场需求的真实反映。2003年上海房地产投资达900多亿元，商品住宅实现新建2000万平方米，新盘销售2000万平方米，二手房交易量2000万平方米的目标，楼市供销两旺。从目前的状况来看，上海楼市还没有出现盘整的因素，不论是对世博会的期望，还是对上海未来的人才吸纳能力，或是上海人正常的购房换房需求以及外来资本投资需求，在未来相当长的时间内依然将处于一个增量市场。前一阶段上海市主要领导，曾多次表示将对楼市进行调控，并且从2003年底开始酝酿限制期房转让的新政。上海市政府着手调控楼市，致使房价的增长速度有所缓和。所以上海的拐点是政策性的拐点，其所产生的影响是心理层面大于实际意义，且持续的时间不会很长。根据国家统计局日前发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》显示，上海商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京。 ??二、市场热度与市场供需的均衡性 ??判断一个市场是否过热，最直接的方法就是看市场的供求关系。如果供大于求，那么市场就可能过热，反之市场便还不热。同样，要判断一个市场是否健康，就要了解资金的来源是否合理与合规，以消费者自有资金和动用银行存款购买为主就是健康的，而用公款购买和借款购买为主就是不健康的。以市场供应量和供应结构来分析，北京楼市有过热的嫌疑，而上海楼市则尚未出现过热的迹象。业内专家坦言，北京楼市热的有点过火，上海房地产市场却是热而不火。之所以判断北京楼市有过热的嫌疑，主要依据是从2003年下半年开始，一批性质、价格、市场定位都相似的物业集中上市，打破了原有的市场平衡和供应结构。这批物业主要由两部分组成，一部分是经济适用房，另一部分则是奥运概念房。这两部分物业相加，估计总量在2000万平方米左右。如此短的时间里涌出这么多物业，市场竞争一下子变得激烈起来，开发商也不得不打起了价格战。奥运概念房以2008年北京奥运会为卖点，客户定位是都市白领一族和投资购房者。但是，这批奥运概念房，市场定位与北京多数楼盘重叠，离奥运会毕竟还有4年，因