物业管理企业人均综合经济指标的概念引出及应用.docVIP

物业管理企业人均综合经济指标的概念引出及应用一、引言 在对一个物业管理企业经营状况优劣的评价时，经常用到以下几个评价的元素。 1、经营规模：显示物业管理企业的规模，通常用综合管理面积来恒量； 2、社会效益：显示企业对社会的公益性贡献和由此产生的企业知名度； 3、经济效益：指企业的经营利润。 三者之中，经济效益是唯一表征企业经营成绩的指标，也是在市场经济条件下考量一个物业管理企业核心竞争力、经营实力乃至生命力的唯一标准。 对一个物业的综合管理中，费用比较高的支出一般有人工费用、能源费用、设备系统的外委费用、其它费用（办公费用、保险费用、税金等）。其中的人工费用占有30~40%乃至更大的比例，这项成本的支出对企业经济效益的好坏起着至关重要的作用。因此，如何合理地降低人工费用，以提高企业的经济效益，应该成为物业管理者、经营者重要的研究课题和战略策划、战术设计的重要内容。 本文就此课题进行了一些研究，提出了“人均综合经济指标”的概念，供同行们评判、参考。如蒙赐教圈点，并达成完善，应用之目的，则不仅笔者幸甚，业界亦幸甚矣。 二、人均综合经济指标的定义和概念 可以想见对一个特定的物业讲，10个人进行管理与100个人进行管理产生的经济效益肯定不会一样。就是说，10个人经济效益高，但能力不足以达成管理目的；若由100个人管理，能力可以达成管理目的，而经济效益却很差。那么，为提高经济效益将管理人员降至80人呢？或为增加管理能力将管理人员增至30人呢？这样，管理能力强与弱、经济效益优与劣的状况都得到了相应的改善。显然，这是一个定性的概念。若再进一步“优化”，将管理人员设为40人或60人，情况会怎样？不得而知。但我们确信这样一个事实：一定存在某一个最佳结合点——人员的配置使得管理能力和经济效益均处在最优状态。寻求这个“点”的位置就是探讨“人均综合经济指标”的命题所在。 1、人均综合经济指标教学模型 R=F/M（M2/人）?????????????????????? （1） 式中， R——人均综合经济指标（M2/人） F——物业项目的总建筑面积（M2） M——物业项目综合管理从业人员（人） 该人员指包括管理人员、作业人员在内的全员数目。 从数学模型中可以得出，人均综合经济指标的含义是“物业管理从业人员的单位管理面积”。根据“劳动生产力”关于“单位产品所包含的劳动量愈少，则劳动生产力愈高，反之，则愈低”的释义，人均综合经济指标的定义大致与劳动生产率的定义相符。 2、数学模型的理论分析 显然，R值越高，企业的经济性越好，反之亦然。因此，提高经济性的途径就必然要使R值增加。从R＝F/M式中可看出，R与F成正比，与M成反比，即RF，R1/M。从纯数学的角度看，增加R值要么提高F值，要么降低M值。而对于一个确定的物业，其建筑面积F值已经确定，无法增减。因此，能调节的就只有M值一个因素了。似乎形成“对一个确定的物业，提高其经济性的途径只有减少管理人员数量”的态势。然细细地分析一下其影响因素，就会发现并不尽然，还有许多外在因素在影响着R 值的量化。 3、人均综合经济指标的影响因素 物业类型的影响 许多物业并不是单一使用功能的物业。办公楼带商业、住宅带商业的物业比比皆是。由于使用功能的差异，其管理方式也就大相径庭。相应的R值（M值）计算式也要从“数学模型”演化为如下的计算式： M= F/ R（人）?????? （2） M= F/ R a A+RbB+RnN （3） 式中：A、B、…N——同一大物业中不同功能物业所占的比例（%） Ra、Rb、…Rn——同一大物业中不同功能物业的人均综合经济指标值（M2/人） 物业智能化程度的影响 这是隐含在F值中的影响因素。智能化程度一般按A级的多少来评价。智能大厦必须具备三种基本功能：通讯自动化系统（CA），办公自动化系统（OA），大楼自动化管理系统（BA），这就是所谓的“3A”级。有人将BA中的消防自动化系统（FA）和信息管理自动化系统（MA）分离出来，就形成了“5A”。 显然，智能化程度越高，对人员的需求量越少，美国纽约市的贸易中心大厦近100万平方米，管理大厦的人员仅有80个人，其人均综合指标达12,500㎡/人。是我国目前平均水平的40～50倍。即说明了物业智能化的程度对物业管理经济性的巨大影响。 管理人员素质的影响 这是隐含在M值中的影响因素。同样是管理人员，其责任心、技术水平和能力，受教育程度存在着很大差异。智能化再高的物业，如果管理人员的水平低，也达不到其效用和减少人员的目的。在国内，放着自动化程度很高的控制系统不用，用依然采用传统落后的手动方式的例子比比皆是，屡见不鲜。试想，如果用80个技术水平很低的平庸之辈管理纽约商贸中心，将会是一种什么样的景象呢？因此，人员素质的高低是影响人均综合经济指标的重要因素。 物业规模