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物管部管理制度 物业验收程序 3.1.1. 所有工程验收都应由发展商前头。 验收准备工作 在未验收前，驻场经理须联同工程经理与发展商、承包商招开协调会议； 由承包商及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构； 驻场经理组织管理处各部门制定楼宇接收联检方案，提交发展商审批。 按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查，发现 产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式通知发展商及/或承包商提供。 移交验收 按《设备移交清单》对楼宇各类设备按规格进行对照检查； 发现设备设施与移交清单不符或有缺漏的，管理处应以书面形式通知发展商及/或承包商予以解决。 对各单元的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查结果记录在《接管检查记录表》中，对发现的问题应书面通知发展商/及承包商 予以解决。 将所有有关资料归档。 在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，管理处应报发展商及/或承包商限期解决。 3.2 业/租户入伙装修 3.2.1 业/租户入伙程序 为了使管理部各管理员熟知业/租户入伙程序流程，能迅速地办理业/租户入伙手续，特拟定如下入伙程序流程如下： 业/租户按财务部发出入场收楼通知书，按时带齐各类资料到本管理处办理各类事项。 到管理处管理部办理手续。 1、业/租户应出示证明： 本人身份证明的原件及复印件。 《销售合同》或《租赁合同》（原件及复印件）。 代理商资格证书及代理书。 2、若业/租户本人未能亲临，委托他人办理，被委托人应出示的印件： 由业/租户本人签署的委托书原件及复印件。 被委托人身份证明原件及复印件。 《销售合同》或《租赁合同》（原件及复印件）。 3、管理部应办事项： 验明来客身份证明。 将上述客户资料复印件存档。 填写业/租户资料登记表。 c) 管理部与工程部同业/租户对其单元进行验收。 管理部携带锁匙协同工程部与业/租户前往单元。 根据验楼表格所示进行讲解。 填写设备移交表(业/租户签名)。 业/租户二次装修申请程序 为了管理员能清楚地了解业/租户二次装修管理程序，能顺利优质地为业/租户办理装修事项，拟定业/租户二次装修管理流程如下： a) 管理部与工程部同业/租户办理装修申请。 业/租户提交二次装修申请表。 与业/租户承包商会面，了解具体装修程序。 承包商提交二次装修图纸。 工程部审批业/租户所提交资料。 工程部对业/租户资料提出整改意见，管理部报总经理审批以上业/租户提交资料所办理的手续是否妥当之后，请业/租户或其承包商进行整改。 c) 业/租户到管理部办理的手续。 办理装修期间临时出入证。 办理《施工许可证》。 办理动火证，配备灭火器。 安排开门（不移交钥匙）。 配备电表并记下电表读数加封。 提供《施工管理条例》、《违规处罚条例》、《告业/租户书》。 业/租户进入装修阶段，工程部定期检查装修情况，保安部经常性检查安全事项，管理部经常督导装修卫生情况并协调业/租户与各部门的关系。 业/租户装修完毕手续。 提交竣工图，报管理处审核。 工程部提交审核意见。 工程部验收业/租户装修完的设施。 对于损坏的公共设施将按价从装修押金中扣除。 工程部验收完毕将填写竣工验收单，并签署意见、盖章。 业/租户将验收单、临时出入证、工程部签署的意见书送财务部，财务验明，按章归还出入证押金。 经总经理审批由管理部发放《开业许可证》。 管理部通知工程部送电。业/租户开业后，工程部将落实遗漏工程通知业/租户整改完毕后，三 3.3.1 如何有效避免投诉? 参与施工监理，使工程质量多一份保证。 物业管理公司在开发单位竣工后从技术角度、法律角度验收，并办理书面的交收手续，避免日后引起投诉。 签订详细的管理合约，明确管理公司和业主或使用人的权力义务，防止以后不必要的麻烦。 对物业的设施安排合理的日常维护、检修，使事故减少到最低点。 经常开展反馈调查便民服务，了解信息，及时发现问题解决问题。 对业/租户或业主入伙时应及时交予管理合约、业/租户手册、装修须知，并予以解释，降低投诉率。  3.3.2 处理投诉 开通投诉热线： 详尽记录投诉人姓名、铺号名称、联系电话。 耐心听取客人投诉，禁止以任何理由或借口推卸责任。即使错误在本身，亦不可当面指出，顾客态度即使很坏，亦不可顶撞顾客，并记下投诉内容。 对于业/租户的设诉，能当场做出解释应当场给业/租户解决，若不能马上处理的应记下投诉人的姓名、事件的经过、投诉对象以及投诉人的联系方法、业/租户签字，并告知解决的期限，以便及时告诉结果。 应感谢客人指出的不是之处，对客人提出的