浅析购物中心的平台价值.docxVIP

谢尚伟：浅析购物中心的平台价值?商业地产大火：越来越多业内外资本投身商业地产领域，零售业的、制造业的、IT业的、电影文化产业的……当然有投资的，也有投机的。 商业地产这个房地产细分市场，近年来在政府宏调重压之下表现空前活跃；商业地产的快速发展也催生了相关理论专著的推陈出，有如集邮般的项目案例分析，有专著商业地产各环节的理论讲解，有事关营运管理的制度流程类归集，有商业地产建筑规划的，也不乏老生常谈，热炒冷饭的……随便在网上搜罗一下，关于商业地产各种图书似乎已近汗牛充栋：浩繁，博大，只欠精深了。其中绝大多数理论与专著都是围绕着事关购物中心生死的几个环节“定位、规划、招商、营运”系统展开，图文并茂，通俗易懂。此类专著的书名通常以“加大、加粗的黑体字”冠之，为了体现自身的份量与价值，大多重过砖头…… 基于此，本文完全放弃对以上四个或若干环节的意义与具体操作方法的缀述，侧重于对购物中心各维度的平台价值的探讨，希望从购物中心本身所必须承担的各种角色入手，浅析一个成功的投资主体必须认清的购物中心的本质，一个成熟购物中心必须具有的特质。 ?一、购物中心对于投资主体的平台价值 。 1、现流平台：?基于租金及共享空间的经营收入带来的稳定的，上升可期的现金流平台。一个商业项目经营收益通常情况会随着区域环境的成熟，经营管理的成熟而呈上行趋势，即便出现城市格局的变化，也会在此等变化发生之后两三年内重新找到适合的新商业定位与商业模式。 对于一个硬件配置较高，空间规划具有前瞻性的持有型购物中心而言，总体收入与现金流均将持续走强。这与住宅或写字楼会因“物业与硬件设施老化或过时而呈现长期不可逆转租金贬值下行的情况是截然相反的。 优质商业地产项目所具有的稳建上行的现金流功能是对冲不确定市场风险的有效工具与坚强保障，即便楼市冬天不期而至，有充足现金流供应的企业自然是无惊无险的。从当年成功渡过香港楼市“腰斩风暴”的大佬级房企的产品组合就可见一般：持有型经营资产收入占比基于超过40%；正是持有型优质商业资产具有对冲政策与市场风险的保险绳功能，才很大程度上导致了近年来房地产市场出于释放对未来政策不确定性的系统风险的集体“从商如流”。?2、融资平台：?2.1物业产权抵押融资。当前的银行基本可以按项目年均营收20倍左右的市盈率来推算评估物业市值，然后按照评估价值50-60%向物业持有人提供抵押贷款；对于银行与资产持有人来讲，抵押贷款是最传统，也是最成熟融资手段。物业的评估价值除了与年均营收有关，当然还与市场走势，城市发展相关联，年均营收应当是市值衡量的一个重要基础。因此，做好购物中心的经营面，提升购物中心的租金平效便可直接提升购物中心的物业估值，这个道理再浅显不过了，无须赘述。2.2预期收入质押融资。基于项目已签订的租赁与经营合同，参照未来的发展趋势，基本可以算出一个项目未来10年稳定的经营收入，在产权质押融资的基础上再向银行寻求一笔经营收入质押贷款，与产权质押贷款额度相比虽然少了许多，但仍然不失为一种现实且可操作性很强的融资手段。当然，这也直接与购物中心的经营面相关，租金平效就是其估值的唯一计算基础。2.3资产证券化或股权化融资。2.3.1 IPO:将商业资产注入拟上市的公司主体，通过IPO方式实现更大范围及更高溢价的资金募集，通过IPO便可间接的无固定成本的一次性变现；IPO实现商业资产价值变现，并且是在不影响购物中心单一产权与统一经营权的前提下，而且通常有商业地产注入的股票其市场业绩表现会更加稳定。2.3.2股权转让：面向特定投资人将购物中心项目的股权部份或全部转让以实现资金筹集回笼，类似于项目产权部份或整体出让，但与之不同的是项目始终保持着单一产权，统一经营这一基本前题。基于以上观点，我们或可看出，购物中心、商业地产具有与生俱来的金融基因，没有金融与资本战略作指导的商业地产投资显然是很难玩出高级水准的，当然没有金融的支持商业地产也基本玩不下的。3、企业品牌形象展示平台： 一个稳健成熟的商业体，日均客流当以万计，年均客流超千万也是稀松平常的事情，购物中心的经营品质也自然成为投资主体的企业口牌形象最直观的展示与传播窗口。并且此类形象传播还是集中对位于中高收入客群，并且业主方无须为此支付除优化商业经营以外的人力、物力、财力。从品牌传播的量化价值来看，这的确是一个非常合算的买卖。?毫无疑问，一个成功的商业体将对投资方的企业品牌价值的提升起到巨大的拉升作用，主要表现为“真实、丰富、生动、美好、快乐的重复体验”，这是任何一种传统广告形式都不可能企及的。并且达到这种优质在家的品牌体验还是基于合作方（商家）自愿的、全身心付出的基础上的。如龙湖的天街系列、协信的星光系列对于其企业品牌价值的拔升与品牌形象的丰富具化起着巨大的作用；万象城之于华润置地，大悦城之于中粮地产也是如此；虽然华润