进一步培育和规范我县土地市场的建议.docVIP

浅谈进一步培育和规范土地市场? ? 规范有序的土地市场，能促进经济的健康发展，能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，不仅削减了土地对经济发展的贡献，影响经济的运行质量，导致土地资产流失，而且还会带来腐败现象，影响社会稳定。根据我县土地市场建设的实际情况，本人粗浅的谈谈如何规范土地市场的几点建议：? ?一、建立以政府为主导的土地收购储备机制? ? 进一步增强土地收购储备制度，持续规范土地储备运行，不断增强政府调控力度，使政府土地供应后备资源充足。在具体的操作中，因抓好以下三点：? ?一是加大土地收购储备工作力度。国家土地储备管理办法出台已四个年头，但各地方对土地储备的运作机制却不尽相同，有的只是为了规范程序，被动式程序性收储，有的只是一味的追求土地效益有针对性收储，难以真正做到一个龙头放水，一个池子蓄水，一个口子出水，从而达到有效调控土地市场的良性机制。我县虽然成立了专门的土地储备机构，但却以土地交易工作为中心，储备工作一直走的是程序性收储，也就是配合各城投公司运作，没有真正行使代表政府实施土地收购、储备和出让工作的职能，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配，达到资源合理配置，土地效能最大化的目的。从而也难以促进土地交易市场规范、有序、健康地发展。? ?二是加大对土地收购储备的资金注入。我县土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府要克服任期效应，要有长远发展眼光，先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过出让土地收回投资，形成良性循环，政府也就可增加收益。? ? 三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以引导供给需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库；二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。? ? 在储备用地的同时，土地收购储备中心要主动取得县发改委、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。? ?二、大力推行土地使用权招拍挂出让制度? 随着土地市场建设的逐步深入，形成公开、公平、公正的土地市场竞争态势，由市场确定土地价格，实行“物竞天择”是市场发展的内在要求。我县要实现对全部经营性用地实行有偿供应，必须坚持做好四点：? ?一是坚持土地市场的高度统一。对县城的经营性用地以及乡镇（开发区）范围内的经营性用地必须纳入县政府统一供应渠道，实现一个“口子”向市场供地。? ?二是加大土地招拍挂出让力度。我县目前对经营性用地主要采取挂牌出让方式，由挂牌书面报价截止演变为现场竞价，激发开发商的投资积极性，并通过正确的引导，使开发商认识到，在土地市场的竞争中，谁率先进入市场，谁就赢得了主动权。只有企业自身提高管理质量、压缩财务成本，在土地竞价过程中通过科学测算、果断竞价，才能依法取得土地使用权。同时，把招拍挂出让方式逐步引向深入，由商业用地逐步发展到其他用地，对除法律规定可以进行划拨供地以外的各类用地，逐步尝试全面推向市场，增加政府收益。? ?三是加强地价管理。对所有的土地在出让、转让、出租、抵押之前，必须经过地价评估交易中心评估作价；特别是对经营性用地要按照标定地价，确定宗地的最低价格，防止出让价格过低。然后，通过竞价方式，提升土地的产出效益。积极推广有底价出让，不但有效防止竞价过程中的恶意串标行为，还能确保土地资产不流失。? ?(三)建立政府牵头多部门联合机制，创造良好的土地市场环境 成立一个土地出让领导小组，专门决策土地出让年度出让计划、地价、出让方案以及协调地块矛盾等重大问题、出台一个土地出让宣传制度，将土地出让招商任务纳入各部门年度考核范畴，使土地信息宣传面最大化、建立职能完备的土地市场交易场所，在指定的媒体及其他的宣传平台最大程度的公开交易信息，增加交易机会，降低交易成本，保证交易顺畅。整个交易过程不但要邀请纪委、检察院、公证处等部门的监督更要主动接受社会监督，真正做到土地