公司收购行为法律风项险防范指引.docVIP

公司收购行为法律风险防范指引 为了规范公司收购行为，防范法律风险，保护我司的合法权益，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《物权法》和《公司法》等相关法律法规的规定，结合我司实际情况，修订本指引，供相关部门参考。 一、收购房地产开发项目的法律风险 1.项目不真实的法律风险：转让方虚构房地产开发项目或者虚构开发地块，骗取我公司财产。（判定项目公司是否拥有地，以及签订合约，要以股权拥有量为准；共有的情况下，签订协定或由大股东收购全部股份再与我司签订合同） 防范措施：签约前先向政府有关部门核实项目的真实性，必要时公司派出专业人员进行调查核实。 2.转让方法律主体资格存在的法律风险：（1）转让方公司是虚构的；（2）转让方不具备法人资格，没有独立行为能力；（3）转让方不是房地产项目的权利主体（如关联方或股东等）对所转让的房地产开发项目没有处分权。（城中村改造项目可以因为相关政府批文而取得处分权） 防范措施：（1）签约前到政府有关部门核实转让方主体的真实性以及有无独立法人资格；（2）签约前先确定转让方与所转让的项目的权利人是否一致。 3.项目权利瑕疵的法律风险：（1）所要转让的权利如土地使用权等有无依法登记；《国有土地出让合同》能否得到履行，转让人有无违约情况以及是否要承担相应的责任等；（2）所要转让的权利有无设定抵押、设定地役权、有无出租等；（3）是否达到法律规定的转让条件，如是否按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，是否完成开发投资总额的百分之二十五以上等；（不适用于以项目公司转让的形式）（4）所要转让的国有土地是否政府划拨，有无政府不同意转让的情形；（5）房地产项目有无被司法机关查封；（6）土地用途、期限、面积和容积率等是否符合我司要求。（7）建设用地使用权有无在土地的地表、地上或者地下分别设立。（8）土地使用权是否存在争议。 防范措施：（1）签约前除要求转让方提供相应的证件和文件的原件之外，还应当向政府有关部门、司法机关、金融机构进行核实；（2）约定转让方的违约责任和赔偿责任；（3）约定我方单方解除合同的权利；（4）争议解决的方式尽可能避免选择仲裁。 二、收购房地产项目公司及其股权的法律风险 1.项目公司是否合法取得国有土地使用权、项目有无瑕疵或其他隐患的法律风险：（1）项目公司是否合法取得了国有土地使用权；（2）项目公司房地产开发是否按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，是否会被行政处罚或者无偿收回土地使用权。 防范措施：（1）查看《国有土地出让合同》的有关约定，审查项目公司有无违约；（2）向政府有关部门调查了解项目公司办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的可能性；（3）约定因违反《国有土地出让合同》致使项目公司受到处罚等转让方应当承担的责任。（开发中心拿地不一定以取得该证为前提） 2.股权项下权益不真实的法律风险：（1）股权项下的权益根本不存在；（2）股权项下的权益并不属于转让方所有；（3）股权项下财产的数量或质量与转让方承诺的不一致；（4）权利存在其他瑕疵。 防范措施：（1）要求转让方提供能证实其拥有股权项下权益的全部合法证明文件的原件；（2）向相关政府部门查询核实这些证明文件的真实性。 3.未完成拆迁补偿安置的法律风险 防范措施：（1）审查核实转让方移交的被拆迁人的户数、面积及拆迁补偿安置资料；（2）到房管部门查询拆迁补偿安置的情况；（3）明确拆迁安置的责任以及费用的承担；（4）约定转让人隐瞒拆迁安置情况所应承担的责任。 4.相邻关系对房地产项目的法律风险 防范措施：（1）即使取得了建设工程规划许可证，证明建筑行为是合法的，也要审查与邻近的建筑是否保持一定的距离和适当的高度，是否妨碍相邻建筑的通风、采光和日照等；（2）了解房地产项目在建设过程中与周边的单位和居民的矛盾是否十分紧张，是否可能造成工期延期、成本增大等。 5、建设用地使用权有无在土地的地表、地上或者地下分别设立的法律风险：《物权法》的实施，使国有土地分层出让成为可能。 防范措施：（1）向政府部门了解规划情况；（2）评估分层出让对我方项目的影响以及是否符合受让的目的。 6.项目公司隐瞒债务的法律风险 防范措施：（1）查明项目公司收购前的债权债务，可通过委托审计来查清公司的资产负债；（2）由股权转让方出具承诺对转让日前隐瞒的项目公司的债务承担赔偿责任，由于转让方的恶意，该赔偿责任约定时应当加重。（全面审计，合同约定保证及追偿方式） 7.项目公司预期债务的法律风险：（1）项目公司曾对外提供担保，很可能承担担保责任；（2）项目公司对外所签合同已构成违约并将要承担违约责任；（3）项目公司正在进行或将要参与的诉讼案件可能败诉和承担责任；（4）项目公司股权转让前的违法行为，股权转让后可能受到的处罚。 防