广州番禺区大石街总体规划.pptVIP

大石土地利用现状分析 序号 类别名称 F1 面积（公顷） 占总用地比例（%） 1 总用地 1832.09 100 2 城市建设用地 981.68 100 3 水域和其它用地 793.14 43.85 其中 水域 112.05 6.20 耕地 230.63 12.75 园地 0.24 0.01 林地 166.11 9.18 村镇建设用地 281.67 15.57 弃置地 2.44 0.13 4 推平未建用地 48.97 2.71 5 已出让未建设土地 8.3 0.46 人均建设用地：123.8平方米 。大石街道人均建设用地超过了国家用地标准的最大区间为60～120(m2/人) ，城乡建设占地的粗放模式亟待调整。 人口预测 产业发展 地铁发展 旧村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.实施方案 公服配套 绿地景观 改造方案解析 总体方案定位：以在广州市区工作的白领家庭为主要目标对象，配套以便捷的交通状况、齐全的公共服务设施及优美的环境吸引其前来大石购置房产居住，打造成广州人向往的理想住区。 根据总体方案的定位，以及现有城中村的存在问题，本着尽量提高村民回迁率的目标，在旧村改造的过程中，着重于以下几方面的考量进行改造方案设计： 村镇用地集约利用方案 居住环境层面的治理优化 良好治安环境的打造和外来人口的合理安置 人口预测 产业发展 地铁发展 旧村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.实施方案 公服配套 绿地景观 改造方案解析 集约主要模式： 推进村民“进（新）村进（高）楼”：通过统一建设公寓式新村置换现有旧村建筑，提高现有土地容积率和开发强度。 人口预测 产业发展 地铁发展 旧村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.实施方案 公服配套 绿地景观 改造方案解析 改造资金来源： “示范村落”机制：目前广州市“城中村”改造资金筹措的原则是“谁受益，谁投资”，以村集体和村民个人出资为主市、区两级政府给予适当支持为辅引。目前，让村民和村集体直接出资，其心里难以接受，容易产生抵制情绪，应当以规范旧村出租屋和集体物业的经营模式入手，征取税收以建立资金周转库，将整块区域集中的资金用于改造几个典型旧村的改造应该是比较充裕的。而在“示范村”的改造成功后，物质空间得到改善，出租屋面积不变甚至变大，居住质量提高，盈利增多，更多的流动人口被吸引居住 ，同时，改造后的旧村的犯罪、失业、经济、环境、形象等问题得以较大改善。这种示范效应或许会促使周的其他旧村主动参与进来，此时的改造资金由其自筹或进行市场化运作就顺理成章了。示范村选择：大山村+东联村——距离地铁站和现有成熟房地产小区距离都很近，土地附加价值高；村内已有公共服务配套较完善，改造难度相对较小；村经济发展好，较大可能能筹出改建资金。 人口预测 产业发展 地铁发展 旧村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.实施方案 公服配套 绿地景观 改造方案解析 改造资金来源： “地块捆绑出让”模式：城中村中部分地块可捆绑出让。城中村改造建设所涉资金包括实施改造的城中村范围内的土地净收益、捆绑项目收益、城中村改造建设专供经济适用住房溢价收益等其他项目资金。可以在政策上规定，部分地块可与本行政区域内其他土地进行捆绑出让，出让净收益专项用于城中村改造建设，平衡改造建设资金。申购城中村改造建设专供经济适用住房的被拆迁人，其货币补偿款实行封闭操作，即货币补偿款由拆迁人直接支付给该经济适用住房建设单位。政府同时支持、帮助集体资产实行股份合作制改革，允许和鼓励股份经济合作社优先参与本村集体所有土地的经营开发。 人口预测 产业发展 地铁发展 旧村改造 1.基本思路 2.操作模式 3.实施方案 公服配套 绿地景观 改造方案解析 旧村人口安置： 原住民就业安置：旧村居民的生活习惯、工作学习都与周边环境密切相关，因此在改造过程中，对于原住民以原地回迁或尽量迁到较近的周边地区为主。 目前，大石旧村原住民的主要经济来源为村股份分红、出租房屋、个人劳务所得。以村股份分红为主要来源的原住民，随着旧村的改造，村股份也同时进行改制，在具体改造实施中，采取与旧村联合整治改造的方式，开发商投入一定资金，村庄集体和个人以被改造房屋和土地作为资源投入，以股份制公司实体去实施完成整治方案，除满足原村民的住房需求外，多余的住房改造成为具有物业价值的租房区或第三产业，村民和开发商都能按照股份获取物业出租的收益。随着村庄改造的推进，另一部分以“种”房子为生的居民，将失去生活保障，对于这一部分居民，可在回迁中多补偿一套住房供其出租或根据政策进行经