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万科关于住宅及商业的定价模型 价格制定与价格检测 五、万科价格模型应用举例 …… 价格检验完成 均价是否达到要求 价格生成完成 基价输入 是 否 模型制定 各维度是否合理 是 调整因子附加 生成价格表 不同类型均价判断 楼层均价判断 最高最低价判断 经验判断 …… 否 各类附加值 策略附加 三、万科价格模型（商业版）——以城市花园城市1道为例 3、整体流程和对模型结果的修正 1、该模型的特点及优劣 （1）简单性：该模型将价格制定中的各类因素抽象化、数学化，且通过一个自变量的输入，生成所有房源的价格； （2）科学性：该模型将价格制定中影响价格的各类因素均加以考虑，并考虑了主要的特殊因素； （3）易用性：例如：调价只需要变动自变量…… （4）系统性：这是最重要的一点，通过对定价各类因素的系统化，避免定价的随意性； 使用中需要注意： （1）新盘新开的首次定价非常重要，需要从市场情况、客户心理、产品特点等方面对维度进行精心设置；并可能有一个调整和修正的过程； （2）对Pn的个别修正还是必要的； 四、万科价格模型的评价 2、进一步需要思考的问题 （1）维度的优化：对于不同的产品（高层、小高层、情景洋房、合院情景洋房、叠T、TH、集中商业、小区商业……）的维度的进一步优化； （2）不同产品之间的价格平衡； （3）产品线与价格的“梯队”问题； （4）如何准确发现和解读市场信号？尤其是作为该城市组团内的标杆性项目的时候。 四、万科价格模型的评价 谢谢！ * 定价的第一原则： 最大程度的发现产品的真实价值，使产品价格与价值最大程度的接近。 实现这一原则的数学原理： 优选法。 目录 序：以前的定价方式 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 2、定价原理 3、价格生成子模型 4、价格检测子模型 二、万科价格模型（住宅版）——以蓝湾为例 1、住宅价格模型的三大维度 2、住宅价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 三、万科价格模型（商业版）——以城花为例 1、商业价格模型的四大维度 2、商业价格模型的操作实例 3、对价格模型结果的修正 四、万科价格模型的评价 1、该模型的特点及优劣 2、进一步需要思考的问题 五、万科价格模型应用举例 万科天景花园A、B、C栋价格表 序：以前的定价方式 1、主要的前模型定价方式 （1）基价－差价法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价 3）确定层差 4）制定价格表 5）销售中检验、反馈 （2）基价－系数法 1）确定基价 2）总平面图确定各栋间差价的系数 3）基价与系数相乘，并纵横比较 4）确定层差 5）制定价格表 （3）混合法 以上两种方法的混合 （4）其他方法：竞品价格综合法、无差别定价法、一房一价法、经营计划反推法 序论：前模型定价方式 2、前模型定价方式的优劣 （1）优点 1）定价直接、明了 2）运用各专业口“焦点小组”，快速生成价格 （2）缺点 1）定价体系不系统； 2）价格制定的随意性较大； 3）定价比较倚重于经验判断和主观判断； 4）不知道什么时候赚钱、什么时候亏钱、能赚多少、会亏多少？往大里说，就是影响公司对经营情况的预期和判断； 5）价格调整一定要等到销售到一定程度、得到市场完全的反馈后才能进行，且价格调整的随意性更大（典型如“阿杜，来了条水鱼”型），不利于调价的及时、准确、科学； 一、万科价格模型的原理 1、名词解释 （1）基价：该模型唯一的系统内自变量；该基价一经输入模型，模型将自动计算所有房源的原始价格； （2）原始价格：该模型的因变量，一般为该房源的按揭实收价； （3）维度：模型的主要计算依据，主要标志不同房源之间的价格差异的百分比数；某一个维度的意义是：在其他所有条件都完全相等的情况下，仅就这一个维度而言，不同房源间的价格差异； （4）权重：标志各个维度之间的不同的重要程度；所有维度的权重相加等于1； （5）综合系数：维度和权重的叠加，标志不同房源间的价格差异； （6）层差：楼层之间的差价； （7）调整因子：原始价格生成后，对模型处理过程的局部、个别调整，目的是对个别价格做出适当的调整； 一、万科价格模型的原理 2、定价原理 设基价为P0，维度一为X1，维度二为X2……； 维度一的权重为x1％，