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土地出让金的管理和使用存在的问题 引言 随着我国国有土地使用制度的改革，土地出让面积的不断扩大，土地出让金已经成为我国政府财政收入特别是省级以下地方政府财政收入的一项重要来源。但是是，目前我国的土地出让金征收和使用的过程还很不规范，由此又引发了相当严重的社会经济问题。因此，如何规范土地出让金管理，已是各级政府和相关职能部门急需解决的现实问题。许多学者就土地出让金的管理和使用问题作出了比较深入的探讨，在此我将对各方面的意见做进一步系统的归纳总结。 关键词 土地出让制度 土地出让金 社会经济问题 制度 土地出让制度的形成 新中国成立后的相当长一段时间里，我国对城市土地都是实行无偿征用制度。但是，随着我国改革开放步伐的加快，原有的国有土地无偿使用制度逐渐暴露出严重的弊端。由于排斥了市场机制，对土地使用者失去了经济的约束，导致城市土地需求的不合理膨胀和土地利用效率的低下；造成土地占有不均，国家土地所有权在经济上不能实现，国有土地资产及收益大量流失，土地效益不能充分体现。同时也影响了城市建设资金的良性循环，制约了经济社会的发展。因此，推行国有土地出让制度势在必行。 随着《中华人民共和国土地管理法》（1986年）、《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年）、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年）、《关于加强国有土地资产管理的通知》（2001年）、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（2002年）、《协议出让国有土地使用权规定》（2003年）《关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年）、《土地调查条例》（2008年）等一系列管理制度和条例的颁布实施，我国土地出让制度已进入到相当完善的阶段，土地交易市场也日趋成熟和规范 根据国务院1990年颁布实施的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定土地出让金是指县级以上人民政府代表国家以土地所有者的身份将一定年限内的土地使用权让与土地使用者，土地使用者按规定的标准向国家一次性缴纳的金额。由此可以推断，土地出让金是土地使用权价格的一种特殊形式，是一定年限的地租折现总和。 土地出让金与地租和土地价格在本质上是一致的，是土地所有权的经济表现，直接体现土地使用者与国家的经济关系，具有明显的时限性。在我国，矿山，海洋，土地等自然资源均属国家所有，因此同国家出让矿山，海洋等资源的使用权或开发权而获得收益类似，国家出让土地使用权而获得的土地出让收入应属于典型的国有资源性收入，也就是说，土地出让金隶属于政府非税收入。 现阶段土地出让金管理不善引发的问题 近年来，随着经济的快速发展，我国城市土地需求开始急剧增加，由此导致土地供给呈现高速增长状态，全国土地出让收入规模迅速膨胀。 土地出让金收入的大幅增加，一方面增加了政府财力，对于加快经济建设起到促进作用，但另一方面，土地出让金的低效管理也引发了一系列社会经济问题，在一定程度上计划了社会矛盾。 第一、土地出让金收入的快速膨胀，改变了地方政府公共收支体系，严重侵害了税收作为政府周如的主导地位。据相关数据显示，当前我国一些地方政府的收支结构中，土地出让金收入已占到40%，甚至更多土地出让收入比重的攀升，必然引起税收收入比重的降低，弱化税收收入在地方财政收支中的重要性，导致税收主体地位的边缘化，不利于地方公共财政体系的长期建设。 第二、地方政府过度依赖土地出让收入，间接引发经济过热和寻租现象。地方政府片面强调“以地生财”、“筑巢引凤”，导致土地供应总量失控。我国大多数城市土地供应基本上采用“以需定求，总量不限”的方式，由于城市土地利用规划滞后，土地管理力度尚待加强，城市土地的供应往往缺乏时段性和空间性，在土地供应总量上也基本没有严格的限制。由于大量低价供应城市土地，各个城市内部的房地产开发企业大大增加，使商品房的开发量远远超过社会的实际购买能力，沉淀了大量的社会资金。不少地方政府，以经营城市或经营土地等名义，炒作土地。国家的供地政策改了，即实行土地有偿使用，政府通过出让公有土地收取土地出让金，但征地政策却没有改变。当前，农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在，一方面用计划经济的办法低价拿地，另一方面用市场经济办法高价供地，低进高出，炒作土地，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是当地“寻租”行为产生的温床。由于权力的监督机制缺失，势必导致权力和利益在幅度上、范围上的随意性和滥用，导致腐败的产生。 第三、大量土地无序出让，造成土地资源浪费。由于多卖地可使地方政府多得收入，使其进行城市交通等建设土地扩张，土地宽打宽用，蚕食农业用