业委会和物业公司r在物业管理中的角色.doc

业委会是创新社会治理体制的重要力量 --- 一个业委会主人的多年感悟 --- 十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定第十三章、创新社会治理体制中说：改进社会治理方式。…实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动…运用法治思维和法治方式化解社会矛盾。…调节利益关系，协调社会关系，解决社会问题。 从以下三个方面阐述业委会是创新社会治理体制的重要力量。 1、依法治理，加强法治保障---物权法明确了产权关系决定业委会和物业服务企业在社区治理中的位置。 2、社会自我调节、居民自治良性互动-----因业委会是业主自我管理的公益性群众组织决定了她的作用。 3、业委会在化解社区矛盾中所起的重要作用 4、及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东华南和谐社区发展中心的历史责任 一、依法治理，加强法治保障---物权法明确了产权关系决定业委会和物业服务企业在社区治理中的位置。 现在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小区。社区的和谐是社会和谐的基础之一。 《物权法》在第六章首次提出了业主的建筑物区分所权的概念。其中第七十条明确 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的部分，比如，电梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主们打开家门，直到小区红线以内的非专有部分，如没有特别约定，都属于业主共有部分。共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质基础。业主大会、业主委员会的作用就在于对共同拥有、使用的共有部分进行管理、处分与协调，使共有部分处于良好的状态，以营造一个和谐、宁静的家园。也是由于对共有物权的维护管理的需要，产生了物业服务行业，由业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业并与其签订委托合同，委托其管理业主的共有物业。 现在社会上有一个较严重的误区，政府主管部门开发商、物业公司、甚至相当一部分业主都认为物业公司是小区的最高权力机构。虽然2003年实施的国务院物业管理条例第三十五条　，　第三十六条已经明确规定：　物业公司在小区是受全体业主聘用为小区提供物业服务的。和业主大会及业主委员会的关系是服务合同关系，通俗称之为保姆或管家。物权法第八十一条更明确规定：　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。在法律的角度更明确了业主才是小区的主人，是业主决定用什麽方式管理小区，聘用谁。而小区的最高权力机构是业主大会！业主委员会是业主大会的执行机构。但是在现实生活中却不是如此，开发商或物业公司无视业主大会是小区的最高权力机构是司空见惯的，可悲的是我们从事物业管理工作的政府机关工作人员也无视这个基本事实和基本法理。例：正是因为这种对物业公司位置的严重误区，咄咄怪事最大的是广州市业主能够支配自己小区的公共收益的物业小区占不到全市小区的一成。小偷，强盗是人人憎恶，也是公安打击的重点之一，但是对于公然侵占业主公共收益的行为却被“惯例”保护起来，这些公共部位，少则七八万多则几十万、别墅、大面积豪宅可能上百万，而公共收益的钱比小偷强盗侵占的数额大多了。咄咄怪事所以业主大会业主委员会对于小区是必不可少的只有业主大会业主委员会才有可能努力去争取业主的权益，才有可能落实物权法赋予业主小区主人的权力，物业公司错位的“权力机构”才能得以纠正，小区的维修资金续筹等诸多问题才有解决的可能，小区的安定和谐才有可能实现。 二、社会自我调节、居民自治良性互动-----由业委会是业主自我管理的公益性群众组织决定了她的作用。 埃莉诺?奥斯特罗姆是2011年诺贝尔经济学奖获得者,头一个获经济学奖女性,她获奖的中心理论是指出在政府和企业之外还有第三种力量,即自主组织解决社会问题,推动社会的发展。她曾在2011年调研了我们广州完全由业主自治的丰景大厦,她也多次出席全国业主委员会组织的交流会，她如此关注业主委员会和业主自治是因为业主委员会就是典型的自主治理的组织！她对于自主治理是这样论述的： 一群相互依赖的委托人如何才能把自己组织起来，进行自主治理，从而能够在所有人都面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，取得持久的共同收益。必须同时解决的问题是如何对变量加以组合，以便⑴增加自主组织的初始可能性，⑵增强人们不断进行自主组织的能力，或⑶增强在没有某种外部协助的情况下通过自主组织解决公共池塘资源问题的能力。 业委会的成立是非常不易的，能够对小区的公共物权实现自主治理更加不易，但是这是物权法给与的不可剥夺的权利，更是中国社会健康发展的必然！