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开拓创新 互利共赢 ——熙南里打造品牌街区的实践与探索 摘 要：本文是通过对熙南里历史文化街区四年来精心打造历程的回顾，系统阐述了在街区的实际运营管理中招商、推广、物管、客服、收费等的成功做法，同时运用商业地产科,,,,运作原理，提出了首问负责制、服务品质化、商旅文产业链等观点，为集团内其他准经营性资产的运作提供了现实借鉴和理论依据。 关键词: 准经营性项目 运营管理 业态调整 品牌打造 2008年，资产公司为拓展资产经营市场化路径，在集团的主导下，资产公司与南捕厅公司就经营权转让达成共识，共同成立了南京城建街区商业管理有限公司，专职负责熙南里历史文化街区的运营管理。作为集团准经营性项目资产管理内部转让的新尝试，打破了原有只重建设，经营外包的运作模式，实现了集团内部优势资源最大限度的整合，在集团大平台的统一运筹下，既有利于准经营性项目公司集中精力专注于项目的融资建设，又有利于资产运营公司拓展经营统一管理，开创了准经营性项目投资规划、开发建设、运营管理、品牌打造、互利共赢的新篇章。熙南里开街四年来在集团的正确领导下、在资产公司及南捕厅公司的关心和支持下，始终以商业地产运营为宗旨，谨记“传承与光大金陵历史文化”的企业使命，“打造一流商业文化街区”的企业愿景，不断完善以街区、物业和商户的三位一体的价值体系建设，努力构建文明街区、品牌街区与和谐街区，在伴随着熙南里街区逐渐发展繁荣的同时，公司为跨入专业性市场化的商业地产运营管理和开拓新的准经营性资产打下了坚实的基础。 （一）扬帆启航 砥砺奋进 一、突文化，引品牌 以“品牌”和“文化”元素为突破口，广泛吸纳符合金陵历史文化风尚街区功能定位的知名商家和一线品牌进驻街区。利用独有的地理位置，深厚的历史文化底蕴，通过不断拓宽招商渠道、优化招商方式来推进街区招商工作。 开街伊始，公司通过与专业的招商代理公司合作的方式，完成了开街之初租赁面积达到近70%的任务，王品台塑牛排、阿英煲、江宴楼、芬尼根酒吧、,,,,苏州、绿柳居、艳阳天雨花茶、李顺昌洋服等22家知名商户和中华老字号进驻街区。 开街以来，街区公司始终坚持高品位、高标准、高文化含量的商业定位，先后通过发放邀请函、去电拜访、上门拜访、网络传播、参加招商会等形式，轻招商重选商，结合街区的目标业态和空余商铺结构的功能定位，经过反复慎重地挑选，成功地引进了春满堂、江苏银行、南京云锦、国香馆、和田玉展示中心、仁平典当、雨花茶坊、望族养生、富安娜家纺、瓦库等近二十户既有市场品牌又有文化品位的优质商户入驻街区经营，有效地促进了街区经营业态的多元化，保证了街区整体的运营品质和公司的经营收益。截止目前，街区的入驻率已达到95%。 通过近四年的市场磨合，街区一步一个台阶，不断发展壮大，但招商工作一直充满艰辛，先后有多位怀揣创业梦想的投资人退出街区。伴随着“熙南里”的发展，仍有部分商户的经营不太景气，个别经营项目品位不高，街区正在着手有序推进街区的业态调整和提档升级，我们提前与部分涉调商户终止合同，进行二次招商。通过业态的不断地调整、完善、组合保证了街区内各种品牌经营的多样性和相互促进的科,,,,性，为实现街区的品牌化、规模化、效益化创造了有利的宏观环境。 我们将一如既往地做好来访客户的接待和信息收集、整理工作，不断在各种媒体平台发布招商信息，为街区后续再招商和公司拓展招商做好信息储备工作。 二、树形象，扩影响 街区的宣传推广一直是街区商业运营的主要任务之一，我们积极探索提升街区知名度、人气的新方法和新思路，利用街区固有的文化资源加强在宣传推广的专业性、系统性、针对性，坚定以高品位的宣传推广来打造街区的品牌形象。 1、建立网站，通过网络平台大力宣传。我们充分利用这一传播速度快、传播面广的资源，及时更新和丰富网站内容，将街区公司日常招商、运营等情况及商户经营信息上传至网站，商户和市民通过浏览网站增进了对街区的了解，街区和商户的认可度得以快速提升。 2、联手媒体，发布广告宣传。为进一步推动“熙南里”品牌建设，街区公司先后通过南京市知名广播电台、电视台、主流报刊杂志发布宣传广告二十余次，介绍街区招商和业态分布情况，通过立体组合的宣传模式不断提升街区的品牌知名度和美誉度。 3、举办主题活动，丰富街区文化内涵。四年里，街区公司不断策划、组织、开展了丰富多彩的主题活动，进一步丰富了街区的文化内涵，提高了街区品牌内涵，较有影响力的主题活动有民俗手工艺展演、一年又一年、相聚熙南里?畅享世界杯、扬子社区行、扬子交友?万人相亲会、第七届中国?南京雨花茶节等，通过举办各种主题活动，将时尚与传统，商业与文化等元素完美融合，极大地丰富了街区的文化内涵，对街区的文化建设起到了很好的支撑作用。 4、借周年庆典，提升品牌影响力。每逢周年庆典之际，公司组织多