第9章房地产估价程序与估价报告(免费阅读).pptVIP

（一）不同利用类型的农用地宗地估价 1.耕地地价的评估 2.园地地价的评估 3.林地地价的评估 4.牧草地地价的评估 5.养殖水面地价的评估 6.未利用地地价的评估 （二）不同估价目的的农用地估价 1.承包农用地价格评估 2.转用农用地价格评估 3.农用地租金评估 4.荒地拍卖底价评估 5.荒地抵押价格评估 二、农用地估价结果报告 （一）农用地估价结果报告封面内容 主要内容如下：封面标题、项目名称、受委托估价单位、委托估价方、编号、估价日期。 （二）农用地估价结果报告正文内容 包括：正文标题、估价项目名称、委托估价方、受委托估价单位、估价目的、估价期日、估价日期、估价对象概况、价格定义、估价依据与原则、估价方法、估价结果、说明事项、土地估价师签字、审核人、估价机构签章及法人代表签字、附件。 三、农用地估价技术报告 （一）农用地估价技术报告封面内容及其说明 （二）农用地估价技术报告正文内容 （三）农用地估价技术报告总述的内容及其说明 （四）农用地估价技术报告估价对象描述及其地价 影响因素分析的内容及其说明 （五）农用地估价技术报告地价估算内容及其说明 （六）农用地估价技术报告附件内容及其说明 某中等城市平均每亩耕地产值为1500元/年，人均耕地为0.2亩。该地区耕地的土地补偿费以前三年平均产值的8倍计算；每安置人口补偿费用按前三年平均产值的5倍计算；青苗补偿费用根据每类城市的最低标准补偿。 则计算（1）、每亩土地补偿费；（2）、每亩安置补助费；（3）、每亩青苗补偿费；（4）、每亩征地补偿费 （1）每亩土地补偿费=1500×8=12000元 （2）每亩安置补助费=1÷0.2×5×1500=37500元 因为每亩安置补助费应≤15倍前三年平均产值=15×1500=22500元 则每亩安置补助费=22500元 （3）由于该城市为中等城市，青苗补偿标准为5000元—7000元/亩，按5000元/亩计算 每亩青苗补偿标准=5000元 （4）征地补偿费=土地补偿费+安置补助费+青苗补偿费 其中土地补偿费+安置补助费应≤30倍前三年平均产值=30×1500=45000元 土地补偿费+安置补助费=12000+22500=34500元≤45000元 征地补偿费=34500+5000=39500元 第五节 各种方法的实质和难点 一、市场比较法 ? (一)市场比较法的实质 ? 市场比较法是最常用、最能反映房地产估价的价值标准的方法，市场比较法的实质也就是房地产估价过程的实质，即：通过大量已经成交的相同或类似房地产的成交价格，来确定估价房地产在公开市场上最可能的成交价(即估价对象的公开市场价值)。 (二)市场比较法的难点 ? 如果市场上能够找到与估价对象个别因素和区域因素完全一样，交易日期和估价时点也一样，交易情况也完全符合公开市场的要求的可比实例，那么市场比较法不存在任何难度。但由于上述几个“一样”实际上是不可能达到要求，所以要求进行交易修正，市场比较法的难点也正在于交易修正。 ? 所谓房地产估价，是房地产估价人员模拟市场价格的形成过程确定估价对象的客观合理价格，根据房地产估价的定义，最直观、最能反映房地产估价的实质的估价方法应该是市场比较法。 市场比较法是参照市场上已经成交的房地产的价格来确定估价对象的价格，为了保证估价结果是客观合理的，就要求选取的可比实例的成交价格是客观合理的，但怎样才能保证可比实例的成交价格是客观合理的呢?又需要估价人员来判断。这可以说是房地产估价中的一个悖论，一个无法解决的悖论。退一步说，即使这个问题能够解决，估价人员能够“客观地”判定可比实例的成交价格是否客观合理，也能够确定可比实例的成交价格偏离正常市场价格的幅度并进行相应的修正，(也就是市场比较法估价时所进行的交易情况、交易日期，区域因素、个别因素等四项修正)，我们仍然得承认，对于那些非量化的因素造成的价格偏差仍然是无法修正的，或者即使能够大致知道对这类偏差修正的幅度，也很难保证修正的准确。 ? 其实，选取多个可比实例，主要还不是因为“如果可比实例少于3个，其代表性较差，可能造成估价结果因其个别性出现偏差，不能客观反映市场状况”，而是为了尽可能的克服市场比较法(乃至其他各种房地产估价方法)所固有的缺陷。 二、成本法 ? (一)成本法的实质 ? 成本法