北京市房价收入比现状及成因.docxVIP

摘要我国商品住宅价格连续数年快速上涨，北京市的价格更是居高不下，探讨价格形成影响因素及影响程度已成为热点问题。国内对住房价格决定和影响因素的研究，主要集中在近几年，并且相关研究较多为定性的分析描述，基于大量样本数据的实证统计分析相对不足。在实证分析中，较多地运用全国范围内的整体统计数据，基于个别地区或城市的细化样本数据的实证研究相对较少。在这种情况下，由于我国地域房地产市场发展程度差异化较高，往往难以充分反映局部地区的差异性和具代表性重点城市的特点。因此，进行北京市商品住宅价格影响因素的研究探索具有理论和现实意义。 本文选择北京市的住房价格作为研究对象，本文采用实证的分析方法，以北京市2000至2012年近13年的北京市住宅均价与居民收入的数据为基础，利用房价收入比这一指标，对北京市房价和居民收入变化进行分析，并且还具体分析北京市不同收入层次的房价收入比，得出不同收入层次对房价有不同的承受能力。之后进一步运用运用Eviews统计分析软件，结合单位根、协整检验和格兰杰因果验证、误差修正模型，进行验证发现居民收入对北京市房价有着显著性影响。提出增加居民收入、实施限购政策、加强市场调控、加快保障房体系建设等建议。本文的研究对于北京市住宅价格的变动和房地产市场宏观调控有一定的参考意义，但是限于篇幅和研究水平，仍存在数据来自于统计年鉴而可能会导致统计路径的不同出现误差等一些不足之处，恳请老师批评指正，以便在今后的研究中进一步改进和完善。关键词：住宅价格、居民收入、房价收入比绪论 选题背景和研究意义改革开放以来，我国房地产业经过了二十多年的发展，在国民经济发展中已经占有重要的地位，同时也是一项关系到国计民生的系统工程。从二十多年来房地产价格的波动变化，我们可以看到，我国房地产业经历了从高速发展、经济过热、经济紧缩到现在的经济调整几个阶段，纵观住房制度的发展历程大致可分为五个阶段：第一阶段：1980～1989年，房地产改革试点阶段1980年4月2日，邓小平同志在与中央负责同志的谈话中，就建筑业和住房问题，作了重要讲话。这次的讲话全面阐述了住宅的商品属性、流通方式、价格形式、住房金融等一系列的根本问题，明确提出了我国城镇住房制度改革的总体构想，拉开了住房商品化的序幕，对加快住宅建设和住房制度改革起到了极大的推动作用，为我国房地产业的复苏与发展，奠定了理论和实践基础。1980年6月，中共中央、国务院批转了《全国基本建设工作会议汇报提纲》，正式宣布将实行住宅商品化的政策。1984年10月，以深圳特区公开出让第一块城市国有土地为契机，进一步扩大试点，并在全国稳步推开(庞元，2004) 。第二阶段：1990～1993年，房地产快速发展阶段20世纪90年代初，我国的房地产业进入了高速发展的阶段。全国房地产业规模逐年扩大，各类房地产公司数量急剧增加；房地产开发投资额迅猛增长，每年都以超过100%的速度在递增。并且，房地产市场交易异常活跃，各种涉及到房地产的新业务层出不穷，除了传统的房地产买卖和租赁业务外，还出现了涉及房地产的典当、入股、证券交易、拍卖、代理、咨询等形式。并且，各地还兴起了建立开发区的热潮，更是使房地产业进入了白热化状态。第三阶段：1994～1998年，房地产业调整阶段房地产业在高速发展的阶段，也出现了很多深层次的矛盾。1994年，我国出现了高达31%的通货膨胀，使得国家不得不采取紧缩的宏观政策，严格控制货币发行量，缩小对基本建设的投资规模来降温过热的房地产市场，避免出现更严峻的经济形势。经过一系列的宏观调控措施后，全国房地产增速明显减缓，市场交易总量大幅下降，，房地产开发公司的数量也逐渐减少，房地产市场趋冷。但是，为了加快建立适应社会主义市场经济体制要求的城镇住房新体制，1998年6月，国家召开了全国城镇住房制度改革和住宅建设工作会议，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知》，进一步明确了住房制度改革和住宅建设的方针、政策，提出了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的新政策，住房政策的改革逐渐推动了房地产市场化进程。从1998年开始，房地产业成为政府拉动经济增长的突破口。第四阶段：1999年～2003年，房地产业回暖升温阶段1999年8月13日建设部发布了《关于进一步推进现有公有住房改革的通知》，明确辖区内可出售公有住房和不宜出售公有住房的范围，并向社会公布，城镇成套现有公有住房除按规定不宜出售的以外，均应向符合条件、有购房意愿的现住户出售。随着社会主义市场经济体制的推进和住房制度改革的深入，住宅作为一种特殊商品已经进入了市场，这对于改善城镇居民的住房条件起到了积极的作用，个人持有住房的比例不断上升。到2003年底，全国城镇房屋建筑总面积达140．91亿㎡，其中住宅建筑面积89．11亿㎡，全国城镇人均住宅建筑