房u地产企业 管理思路.docVIP

就当前房地产企业管理思路的一点看法 -------------------崔建一 管理体制 1.1两级管理体制 改革管理体制就是要建立起以董事（总裁）办为主体，董、总（总经理）两级管理的管理体制及其运行机制，明确两者的责、权、利关系，充分发挥二级管理在企业运作中的主体作用。 第一、董事长对内主抓：财务、高层用人、监察审计；重点放在战略研究、对外高层战略关系之建立，以及融资、公共关系的建立等。 第二、集团总经理CEO：代表董事长行使宏观管理职能，主要发挥目标制定、总体组织与协调、监督与评估、规划与调研作用；进行战略调研，对公司战略进行准确定位；同时组织、协调战略顾问团配合董事长工作。 第三、各部门总经理充分发挥其业务能力，计划、组织、协调、实施本部门工作，完成下达指标。 1.2团队建设 团队是介于组织与团体之间目前最流行的一种合作方式。其精髓是沟通、分工、合作、共同进步，以形成一个目标明确、有战斗力的集体。 地产投资企业由于行业的特殊性决定了对其团队成员的高素质要求。地产投资往往交易金额巨大，微小的差异都会给企业带来巨大的损失。因此，团队成员高素质是以忠诚、敬业为前置条件的，实际工作能力、工作经验和学历是入职的基本条件和标准。 市场竞争力是公司经济实力和人才优势的综合体现。公司的发展，有如细胞的分裂，发展速度越快，对其“养分”—人才的需求亦越发强烈。企业间的竞争，其核心是人才的竞争，很多企业已充分认识到人才对企业的重要性和价值，纷纷加大了对人才的培养和保护力度。因此，对企业急需专业人才只有通过非常规的手段来获取。 各职能责权描述：财务中心：财务核算与控制、以及税收筹划。融资中心：建立浩瀚融资体系，筹建地产投资基金。外联拓展：项目选址、战略伙伴的选择、政府公关。地产运营：项目调研、投资分析以及可行性论证及整合销售。常务内控：对各部门工作情况进行控制、考核与评估；同时作好后勤保障工作，倡导服务行政。战略顾问团：战略调研以及相关政策、法律等的咨询与协助。CEO办协助总裁协调全盘工作。外联拓展中心与地产运营中心之间保持工作的相对独立，但又有应急配合的机制。 感情管理与科学管理相结合的模式：在重视法制管理的同时，重视人性、人的情感因素；重视以情、以理管理企业；重视原则之外的“灵活性”。 建立现代的科学的企业管理制度：表现为规范管理、制度管理、条例管理，严格按规则办事，追求制度效益，从而实现管理的有序化和有效化，并努力消除人情化管理所带来的负面影响。形成一种人与人之间表现为在平等的基础上的契约关系，在此基础上倡导个性服从企业整体，中天成为员工情感交流和满足需要的重要场所，一个充满和谐、情感的中天人之家。 二 中天房产管理应遵循的原则 2.1成本控制 中天房产在成本控制方面要坚持总体低调、按需高调之中求实，诚信树形象品牌，重视利润和成本管理的重要性。 2.1.1“财大不能气粗”( 房地产业是中国最有前途的行业之一，但已逐步由暴利向微利时代过渡，成本和利润管理已至关重要。 2.1.2实施“小气管理”( 开源节流，公司全体成员要树立人人讲成本的“小气”氛围。成本是可控制的，这需要大家共同参与，挖掘降低成本的潜能，树立良好的成本意识，建立降低成本的主动性，并将这种节约意识运用于项目开发的各个阶段。 首先，董事长重视、提倡以身作则，建立良好的成本控制系统。 其次，各部门通力合作，共同控制成本，如：策划部力求产品定位准确，作好优化设计工作，避免反复修改，尽量减少设计变更；工程部加强设计变更和现场指令管理，不随便压缩工期；造价控制部门不要局限于预算审计以及与既定供应商的讨价还价，还应精通招投标与合同管理，工程技术等知识，尤其要详细掌握上游产业链条各供应商的市场资源情况。 最后建立激励机制、约束机制、监督机制相互配合，做到项目开发前准确预算，施工过程中严格控制开发成本，工程结束时准确结算。 总之，应以“用一文及十文”的思想贯穿始终。 2.1.3省小钱，算大账 ?“少花钱多做事”固然没错，但不能“因小失大”。必要的投入就不能随意省掉，假如将本需1000万建设成本的楼盘景观降到500万，就将破坏楼盘整体景观，影响整个楼盘品质而使楼盘滞销；随意压低施工队利润而打击其积极性，使产品质量差而影响整个项目等。 中天需要的不是貌似最会替老板当家，对小钱斤斤计较而极可能断送公司前途的人；需要的是“既会算小帐省一分钱，又会算大帐，用一文顶十文”的理财人才。 总之，要处理好“小气”与“大气”的关系。“小气”即要做到“小处不可随便”，比如：人越少，公司机构越精简，车辆管理越有效，办公用品越节约越好等；“大气”则要求该花钱就舍得花，绝不能因小失大，不能因2﹪的小成本影响另外98