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美国公共租赁房及其社区管理付勇我国的房地产市场，从1978年产权理论突破到现在，已经经历了30多年的时间。上世纪90年代开始，我国的房地产市场进入了高速发展期。1997年到2007年的房地产黄金十年间，我国商品房销售面积和销售额分别以每年24.3%和33.2%的速度增长。然而，纵观各国房地产市场的发展，我们发现在我国的房地产市场发展过程中，忽略了一个非常重要的子市场-房屋租赁市场的发展，特别是具有保障性质的廉租房、公租房市场发展更加缓慢。这也是我国部分城市房价高涨的部分原因。目前，中国各级政府主导，兴起了建设公租房的热潮。预计到2011年11月底前，我们公租房、廉租房将开工400万套。明年和后年将有更多的租赁房开工或竣工，租赁房社区将会大量出现。预计公共租赁房屋及其社区管理会很快提上各地的议事日程。相比较而言，国外一些国家租赁房市场的发展的时间比我国要长，管理也比我国成熟，一些有益的管理机制值得我们学习和借鉴。笔者以在美国租住公共租赁房和在公租房小区生活的经历，简单介绍美国的公租房及其社区管理，以期对我们的公租房及其社区管理有所帮助。公租房的产权和经营管理美国的公租房及其社区管理完全是市场化的。笔者居住的社区是美国北卡莱罗纳州（North Carolina, NC）维克县（Wake County）莫瑞斯维尔市(Morrisville) Oaks at Weston公租房社区。这个社区房屋的产权属于一家叫Bell Partners Inc.的公司。负责直接管理这个社区的是Bell Partners Inc.下属的Bell Apartment Living管理部。这个部门是专业的社区物业管理部门，负责管理美国各地的Bell Partners Inc.名下的多处公租房社区。在美国，公租房一般是属于投资兴建小区的个人或公司，即公租房的业主。他们投资购置地产，规划建造房屋和设备，绿化社区，并投资维护所有的小区设施。业主投资建造社区的目的不是用于出售，而是为了通过房屋租赁，获取房租，赚得利润。而社区的经营管理有两种模式：业主委托专业的物业经营管理公司来管理整个社区业务；业主成立专业的物业经营部门来管理社区。两者的共同点都是专业化的团队来管理社区。公租房一般都是公寓。由于这些公寓是专门用于出租，业主要通过租金收回投资并赚取利润，因此他们对委托的物业经营公司或部门有很严格的经营考核指标。主要指标是租金收入和房屋出租率。Oaks at Weston社区物业管理经理就因此业绩出色，而受到业主公司出国旅游的奖励。由于美国公租房出租公司很多，从事专门物业经营管理的公司也很多，客观上形成了业主公司和物业管理公司之间的竞争关系，这有利于公租房市场的稳定和发展。公租房社区提供的设备、设施和服务美国的公租房的规格是以几个卧室和几个卫生间来区分的。相同卧室和卫生间数量的公寓还会有整体面积上的差距。Oaks at Weston小区提供1-3个卧室和卫生间的公寓，每类公寓还有两种不同的面积。每个卧室还会配有一个储藏室。每个公寓会有一个开放式厨房，一个洗衣间和一个起居室。在美国公租房全部是精装修，不提供家具和客厅/卧室电器。但厨卫设施很齐全。公寓内提供的主要设施/设备有：轮椅无障碍设施空调及热水器阳台灶台及灶具整体橱柜/洗涤槽/洗碗机微波炉/排风扇整体卫生间（浴缸、面盆柜、妆镜）冰箱烤箱固定电脑台有线电视接入洗衣/干衣机吊扇百叶帘报警器（与警署联网）一氧化碳探测器灯具烟雾探测器社区内提供的主要设施/设备有：车辆保养中心客户服务中心公共烧烤架24小时商务中心日光浴平台会议室24小健身房宽带网络公共储物间停车位/车库儿童游戏场俱乐部游泳池无线Wifi (俱乐部，游泳池)主要的物业服务有：现场维修代收包裹物业及社区修缮短期租赁在美国，租赁房中的家具（床、沙发、餐桌等）和厅卧电器（电视、音响等），都是由租房者自购。也可以请物业经营公司代购或向物业经营公司租赁，所花费用会加入到房屋租金中。租金和租期公租房的租金会根据社区的位置、户型、面积以及社区提供的服务水平等因素决定。好的社区服务对房租的溢价作用非常明显。房屋租金为月租金，实行月付。可以接受信用卡或个人支票，不接受现金。租房时，会交一部分押金，大约为月租金的20%左右。租金包括房租和物业费，不单独收取物业费。租金也不包括水、电、气、有线电视收视费、网络费等。有的公租房社区为促销，也可能在租金中包括有线电视费和网络费。这部分公用资源需要以租房者个人的名义在相关公司开户，按月交纳费用。每个月的租金要按时支付，如果迟付，会被要求支付滞纳金。公租房一次租约的租期从3个月开始，有6个月、12个月，最长不超过18个月。租期届满后，可以续租，但租金会根据市场情况调整。如果租房者要求续租或提前结束租约，要至少提前一个月通知物业管理公司。提