深圳房地产租赁操作指南y及法律风险控制.doc

深圳房地产租赁操作要点及法律风险控制 一、严格审查对方当事人的身份和资格 无论出租人、承租人是个人还是企业，都要严格审查对方当事人的身份和资格，如身份证、企业营业执照等。同时，还要审查出租人对租赁标的物享有产权的房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件。 有的企业，尤其是宝安区、龙岗区的很多中小企业，对租赁厂房时找到的“业主”的身份不予审查。一旦收取了数额为几万至几十万的房屋租赁保证金（实践中一般称“押金”），法律风险就非常高了，甚至有被骗的情况发生。 二、签订书面房屋租赁合同并到相关部门进行登记或备案 在本律师与宝安区、龙岗区一些企业接触的过程中发现，很多企业租赁厂房时不签书面房屋租赁合同，给“业主”交押金或租金后，“业主”最多手写一个收据。这样做的法律风险很高：不签书面合同，一旦发生纠纷没有任何依据，对方的身份证号码、企业名称等都无从得知，双方是否存在房屋租赁关系法院也难以认定，对于违约如何，更是没有约定。这种情况下，企业一般只能自认倒霉，损失巨大。 本律师认识龙岗区一企业负责人，该公司找当地村委会某人（具体身份都没有核实）租赁了一厂房后，交了5万元的押金，并按月交租金。“9.20”火灾发生后，消防部门进行消防检查后告知该负责人，该厂房消防不合格，不能继续在此办厂，企业不得不搬离。而找到出租人退押金时，出租人百般推诿。该企业手中既无租赁合同，又无出租人个人的身份信息，走法律途径的难度也相当大。 三、详细约定房屋交付标准和条件。 房屋交付标准和条件直接涉及到租金的给付，以及合同的履行。很多情形下房屋不能按照合同约定的日期交付，或即使已经交付，但是不符合交付标准。在房屋未达到交付标准导致合同目的不能实现的情况下，还涉及到合同的解除和违赔偿。目前，深圳官方《房地产租赁合同书》中仅有一条“甲方应当确保交付的租赁房地产及其附属设施能实现租赁目的，并保证其安全性符合有关法律法规或规章的规定”，该条设计过于模糊，应当予以修订或签订补充协议详细约定房屋的交付标准。 四、详细约定解除合同的情形 无论是出租人还是承租人，在发现出租或者承租过程中对方有严重违约情形，合同目的不能实现，都希望能够解除合同。但哪些情形会实质影响到当事人租赁合同的目的，属于根本违约，应当予以明确和个性化设计。目前深圳官方《房地产租赁合同书》中关于合同解除权的行驶，基本上是照搬《深圳经济特区房屋租赁条例》及其细则的规定，难以有效防范法律风险。 五、明确约定违约责任 违约责任是合同签订与审查工作中十分关键的问题。违约责任不明确，责任难以追究。目前深圳官方《房地产租赁合同书》中除了租赁保证金的退还或不予退还外，没有关于违约责任的约定，合同条款设计十分简陋。房地产各方当事人应当对于违约后的各种直接或间接损失的赔偿问题予以详细约定，以有效控制法律风险。 六、其它 比如能否利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告，以及相关收益的归属问题，对租赁物的装修、改建、扩建问题等，都是需要进行明确的问题。 七、房地产租赁与律师服务 目前，一般企业和个人都在纠纷已经发生、要打官司的时候才会想到聘请律师。有的企业和个人在租赁房地产的时候可能会咨询律师以及相关的法律服务，而当知悉聘请律师起草、审查、修改合同要支付律师费时，又觉得“不值得”，“没有必要花这钱”等。很多情形下，纠纷一旦发生，律师也只能现有的证据和客观情况，尽最大限度的维护当事人的利益，挽回当事人的损失。 有的企业重视日常经营中的法律风险控制，在房地产租赁问题上，对于合同主体的审查、房屋交付标准和条件、合同解除条件、违约责任等问题上法律风险控制的较好，已经防患于未然，则发生纠纷的可能性就比较小，即使发生纠纷，也一般能通过法律途径向对方索赔可能发生各种直接或间接损失，仅仅支出一小部分的费用，控制了几万甚至几百万的法律风险。 聘请律师处理房地产租赁事宜（资信调查，起草、审查、修改合同，法律咨询建议等）属于专项非诉讼法律服务，参照司法行政部门的收费指导价与律师及律师事务所协商收费。对于已经聘请律师及律师事务所为常年法律顾问并已经支付顾问费的企业，该项事宜则属于常年法律顾问服务项目，不再另行收费。 “六心”服务评定标准 “六心”服务的评定是与公司考核结果、员工的服务态度和服务质量、工作能力和工作态度挂钩的，在严格考核的基础上进行评定的，对此，公司对各个门店的员工将实行动态管理的办法。现根据公司的规章管理制度，制定店铺员工“六心”服务评定考核办法，以促进管理的制度化、科学化、规范化、精确化。 1、什么是“六心”服务？ 所谓的“六心”是指信心，热心、用心、耐心、诚心和细心，而“六心”服务则是指用“六心”的标准来为每一位顾客提供最优质的服务。 2、“六心”服务评定的目的 （1）促使管理者公正、公平、客观地评价员工的工作表现，并对员工进行指导、培养