酒店业主必须掌握的筹建个知识.docVIP

酒店业主必须掌握的筹建知识目前，我国酒店业发展正处于下列两种转型状态中：(1)按照十六大的精神，我国大部分国有酒店的产权改革将采用民营化或国有资本与海外资本及国内民营资本的混合化形式，因此酒店拍卖、收购、兼并等产权交易将迅速发展。(2)随着入世后外资酒店与外资酒店集团在我国的加速发展，我国酒店业经营管理的专业化与市场化要求将提高，酒店连锁集团也将迅猛发展，越来越多的单体酒店将委托酒店管理集团或职业经理人进行管理；另外，一部分国有酒店或国有酒店集团将划归国有资产管理委员会管理，如上海锦江国际集团已划归上海市国有资产管理委员会管理，这两种发展趋势将使我国酒店所有权与经营权的分离更加普遍化。上述两种转型状态呼唤着我国酒店业主要认真研究下列关键决策问题：(1)现代酒店的兴建程序；(2)现代酒店管理合同的谈判与管理方法；(3)现代酒店集团的事业部设计、管理以及投资发展战略的制订方式；(4)现代酒店的财务管理体系；(5)现代酒店资产价值的评估与交易方式；(6)酒店业的盈利状况与发展趋势分析等。国际上经常举行为解决酒店业主所面临的决策问题的酒店业投资大会。如2002年2月举行的美国酒店业投资高峰会议(The?Americas?Lodging?Investment?Summit，February?4，2002)讨论研究了下列问题：(1)酒店业的发展趋势预测；(2)各类连锁酒店细分市场的发展趋势预测；(3)酒店业盈利状况的分析与预测；(4)酒店业的财务压力衡量，包括贷款违约状态与损益平衡点分析；(5)酒店业的供给与需求状况分析。限于篇幅，本文只论述现代酒店的兴建程序。它主要包括：(1)酒店兴建的基本程序；(2)制定酒店项目开发的两个重要文件；(3)酒店管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作；(4)酒店工程项目管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作；(5)酒店项目技术设计部门的工作；(6)酒店项目承建商的工作。一、酒店兴建的基本程序我们以香港酒店兴建的基本程序为例来研究说明这一问题。香港酒店兴建的基本程序图示，上图表明，酒店业主是酒店物业的投资者和资产拥有者。他的目标是通过适度的资金投入，获得较为理想的投资回报率。为了确保这一最终目标的实现，他往往组织两方面的专业人事参与投资决策和项目的兴建，他们是酒店管理公司和工程项目管理公司的人员。酒店管理公司和工程项目管理公司将从不同的侧面来参与主持酒店兴建的全过程。简单地说，前者侧重于软件，后者侧重于硬件。现代酒店兴建的一般程序可以概括为：以业主为主体，组织酒店管理公司和工程项目管理公司，包括技术设计部门和总承建商，完成酒店项目的规划、设计、建造、经营准备和经营管理实施的全过程。各参与部门的功能与工作内容在下面相关部分会展开论述。二、制定酒店项目开发的两个重要文件酒店项目开发需要制定两个重要的指导性文件：(1)酒店项目的可行性研究报告；(2)酒店项目的总投资预算文件。当然，上述两个文件也可以结合为一个文件，即酒店项目的可行性分析。1、酒店项目的可行性研究报告由酒店管理公司依据香港旅游协会发布的市场行情信息，提供拟建酒店的选址、类型、档次、规模等方面的咨询意见，预测其经营效益。由工程项目管理公司会同技术设计部门，依据酒店管理公司的咨询意见，初步估算建造的投资额。综合上述两方面的资料，运用静态与动态的投资效益和投资偿还期的测算法，编制酒店经营可行性分析报告，初步确定其投资效益和偿还投资本息的年份。可行性分析报告是酒店业主投资决策的依据。2、酒店项目的总投资预算文件酒店项目的投资预算又可以分为两部分：有关物业建造部分的投资，包括土建、机电、内装饰和市政配套等，这由技术部门编制；有关酒店经营管理方面的投资，包括经营管理的物品、市场推广、促销、公关、人员配备、培训以及相应的经费等由酒店管理公司编制。上述两部分的总和，再加上适当的不可预见费，即为酒店项目兴建的总投资预算。三、酒店管理公司在酒店兴建中的功能及主要工作它受业主委托，负责酒店项目发展的咨询服务，同时也是经营管理的承担者，其主要工作简述如下。1、提供酒店项目发展的咨询意见内容包括：(1)酒店选址、类型、档次与规模；(2)酒店内部各类客房的数量分布、分配，餐饮场所特色和公共设施的功能；(3)酒店市场营销策划与经营测算。2、策划酒店经营管理模式内容包括：(1)经营管理组织机构；(2)人员编制配备、工资水平；(3)各部门经营管理程序；(4)制订经营管理的方针和政策。3、筹备酒店经营管理物品内容包括：(1)客房用品、设施；(2)餐厅用品、设施；(3)厨房用品、设施；(4)其他经营管理的用品、设施；(5)各类原料。4、探索并明确客源市场内容包括：(1)调查研究，确定酒店的目标客源结构与市场定位；(2)组织酒店对外宣传；(3)组织酒