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我国房价与银行信贷之间的影响分析 　　摘 要：从2000年以来，我国房地产业发展迅猛，商品房实际平均销售价格年均涨幅较大，直到近期我国房地产价格才出现较大幅度的下调。于此同时，我国银行信贷的增长幅度也呈现出时而扩张，时而紧缩的势头，这与房地产价格波动出现很大的一致。因此，对我国银行信贷与房地产价格之间的影响机制和效应进行深入研究，会对避免我国银行业危机和确保房地产市场的健康发展起到指导意义。文章在理论分析的基础上，进一步运用结构自相量（SVAR）模型，得出如下结论：银行信贷与房地产价格之间不具有长期稳定的关系，短期信贷对房价的影响占主导地位，反过来不成立。 　　关键词：房地产价格 银行信贷 国内生产总值 SVAR 　　引言 　　从2000年以来，我国房地产业进入快速增长时期，成为国民经济的重要组成部分。与此同时，在房地产暴利的驱使下，越来越多的资本注入到房地产业，我国住房抵押贷款和房地产开发贷款迅速扩张，在金融机构贷款的比重从2000年的6.04%上升到14.12%，房屋的供给出现过剩。但这并没有平抑高昂的房价。相反的是，在高房屋空置率，低成交量的同时，房价依然呈现上升趋势。国家为调控这一不正当商业现象出台了相关行政，但效果不明显。我们不仅联想到，无论炒房投机者还是房地产商如何运作，他们始终离不开资金尤其是来自银行信贷资金的支持。因此可以推断，信贷资金的相关政策能够有效控制房地产业发展趋势，对房价起到影响作用。那么，房地产价格对信贷资金是如何影响的呢？ 　　在理论上，许多文献认为银行信贷与房地产价格之间互为因果关系。 　　一方面，房地产价格可以通过多种财富渠道影响银行的信贷规模。消费者在不同房价的影响下会权衡自己的收入和支出能力，进而改变信贷需求。间接的，房地产变化影响了银行资本。实际上，房地产价格的波动影响的是银行的资产风险，从而影响银行的放贷意愿。 　　另一方面，银行信贷可以通过多流动性效应影响房地产价格。银行信贷投入到房地产业的权重越高，就会催生房地产业的活力，加上预期未来回报就会导致房价的上升。 　　所以在理论上，银行信贷和房价的双向因果关系可以互为加强信贷市场和房地产市场的循环周期。银行放贷是需要一定的抵押品或担保物，由于信贷市场的抵押物一般为房地产，所以在对未来经济看好的情况下，通过抵押品的价值上涨，提高了企业和家庭的借贷能力，部分增加的信贷又被用于房地产业，从而进一步加剧房价上涨，因此形成了自我推动机制。 　　但是实际中两者的关系和理论中的相符吗？研究两者的动态关系，不仅可以找出差异的原因，而且还可以对市场进行有效的调节，确保我国经济的稳定发展。 　　一、文献综述 　　关于房价与信贷关系的文献，近些年来在理论和实证方面都取得了不同的见解。房地产价格波动影响银行信贷供给的机制（段忠东，曾令华，黄泽先，2007）的理论为：一是通过直接影响房地产抵押物价值，进而影响银行的贷款供给；二是通过对银行的资产质量和银行资本金产生影响，进而影响到银行的贷款供给能力。在实证方面，运用多变量协整分析技术对我国房地产价格影响信贷的效应进行检验，研究结果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在互为因果关系，房地产价格波动在短期对银行信贷发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行信贷增长产生影响，银行信贷的冲击对房地产价格具有正向作用。潘再见（2008）基于PW模型的扩展分析，并进行实证分析，证实了房地产价格与利差和汇率负相关，与存款利率正相关。张涛、龚六堂和卜永祥（2006）对房地产价格与银行房地产贷款、按揭贷款利率的关系进行了实证研究，结果表明中国房地产价格水平与房地产贷款有较强的正相关，住房按揭贷款利率的提高可以有效抑制房地产价格的上涨。李剑飞，史晨昱（2005）实证检验了房地产价格波动与银行信贷之间的关系，结果表明，银行的过度放贷并不是我过房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用缺失不可忽略的。长期来看，GDP实际增长率是房地产价格和信贷增长率共同的格兰杰成因，房地产价格是银行贷款的格兰杰成因，相反则不成立。 　　二、数据及研究方法 　　（一）变量的选择 　　由于时间的跨度比较大和有些数据的缺失，本文选取的都是季度数据。关于房价，是用全国商品房销售额和销售面积的比值计算得出全国商品房季度平均销售价格，然后将其标准化处理为1996年第一季度为基期的价格指数（HP）。关于信贷，采用我国金融机构中长期信贷季度余额（LOAN）作为样本数据。关于控制变量的选择，有利率（R）、国内生产总值（GDP）。本文对所有数据进行标准化的处理，既以1996年的第一季度为100，最后为了消除异方差对所有的变量取对数，经过预处理之后的变量表示为：lnhp、lnloan、lnr、lngdp。时间跨度为2