广东番禺奥园地产商业地块定位分析报告.ppt

番禺奥誉项目汇报提案 第一部分 桥南街迎来大开发 第二部分 项目的商机及竞争情况介绍 第三部分 番禺各级商业中心价值规律初探 第四部分 项目基本情况调研及多向定位思路 第五部分 项目工作思路 项目前期策划委托事项之报告部分（100天） 项目招商委托事项之《项目招商策划和招商执行》 项目销售委托事项之《项目销售策划和销售执行》 第一阶段：项目市场研究报告（50天） 一：项目基本情况调研 （一）项目位置地段； （二）项目规模及各项技术指标； （三）项目的整体规划指标； （四）项目所处区域基本状况； （五）项目周边商业环境、市政配套、交通物流； （六）项目周边住宅、政府机构、企事业单位开发及工厂企业进驻状况； （七）项目周边的租金及商铺售价； （八）开发商的近期开发目标和远期开发目标。 （一）番禺综合情况调研 1、番禺区位及整体规划； 2、番禺经济综合情况； 3、番禺人口规模及结构、居民收入水平及消费状况； 4、项目所处区域的人口规划、目前人口结构、居民收入水平及消费状况。 （二）番禺商业基本情况调研 1、番禺商业网点总体规划； 2、番禺主要商圈分布及特征； 3、番禺商业总体竞争状况； 4、项目所处区域商业业态、消费对象、租金、售价调研； 5、番禺区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心的主力店（购物中心、百货 超市、电器等）、主题商城（女人世界、儿童世界、潮流前线等）、餐饮休闲娱乐 、商业街区（运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、钟表、眼镜、便利、美容、美食 街等）、专业市场（服装鞋包、小商品等）的位置、规模、商业形式、商业布局、 业态、辐射范围、消费对象、租金、售价调研。 （三）番禺商业地产市场调研 1、商业地产开发整体状况； 2、商业地产销售状况（价格、销售模式等分析）； 3、商业地产开发营销水平（定位、招商、销售、经营状况分析）； 4、商业地产热点开发区域； 5、项目所处区域商业地产项目开发规模及时间进度。 （四）番禺商户资源分析 1、本地商户资源； 2、异地商户资源； 3、其他连锁品牌进驻的可能性分析。 （五）番禺商铺市场及投资客分析 1、投资渠道分析； 2、商铺投资状况分析； 3、区域商铺投资回报率情况分析； 4、区域商铺成长空间调研分析； 5、投资客分析。 （一）主要调研地点 1、广州典型行政区的商业中心； 2、珠三角内典型地级市的类似商圈。 （二）主要调研内容 1、城市基本情况、规划、配套、人口规模及结构、消费水平等； 2、区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心的主力店（购物中心、百货、超市、 电器等）、主题商城（女人世界、儿童世界、潮流前线等）、餐饮休闲娱乐、商业 街区（运动休闲品牌、女装、男装、珠宝、钟表、眼镜、便利、美容、美食等）、 专业市场（服装鞋包、小商品等）的位置、规模、商业形式、商业布局、业态、辐 射范围、消费对象、租金、售价调研。 （三）调研结论 通过以上综合调研，得出以下结论： 1、广州行政区区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心及珠三角地级市类 似商圈的一般业态组合规律； 2、广州行政区区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心及珠三角地级市类似商圈的 一般商户特征规律； 3、广州行政区区级商业中心、区级副商业中心、区域商业中心及珠三角地级市类似商圈的 一般租金和售价规律。 第二阶段：项目多向定位分析报告（30天） 根据项目所处区位地段、地块规模及技术指标，以及开发商的期望，得 出项目的多个定位方向： 定位方向一：区级商业中心； 定位方向二：区级副商业中心； 定位方向三：区域商业中心。 针对以上多项定位进行以下分析工作： （一）多向定位的业态容量分析； （二）多向定位的百货、超市、电器、餐饮休闲娱乐等主力店的进驻可行性分析； （三）多向定位的销售面积和销售价格、销售总值评估； （四）多向定位的经营风险分析。 第三阶段：项目唯一性定位和建筑规划设计建议 （在主力店明确进驻意向和发展商确定选择主力店的倾向后，20天内提交） （一）项目唯一性定位 根据项目的回款要求、持有面积、招商难易度、经营风险来确定唯一性 定位，在确定项目唯一性定位后，再进行项目建筑规划设计。 （二）项目建筑规划设计建议 1、项目类型建筑布局设计建议； 2、主力店、街区、主题商城等建筑特征及相关配套设施设计建议； 3、标志及主入口设计建议； 4、景观环境设计建议； 5、休闲广场设计建议； 6、街区灯光工程设计建议； 7、立面广告展示设计建议； 8、促销设施设计建议。 （三）建立完善的商业地产服务链，推荐并协助专业公司与开发商建立合作关系 1、建筑设计院； 2、景观规划设计公司； 3、装饰设计公司