万科集团公司投资价值分析..docVIP

33号 吴颖 10财务管理（1）班 万科集团公司投资价值分析 一、公司简介 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。29.7%，占全社会固定资产投资的比重约为20%左右，部分大城市高达30%～40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中国处于和平崛起的时期，且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一面；但从投资品的供给看，能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张，生产资料价格涨幅过大，又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004年上半年中央加强宏观调控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场秩序等措施，使过高的投资增长率得到控制，短期内对房地产投资有抑制作用，但从长远来看，这对房地产业的持续健康发展有利。 D、消费水平对房地产业的影响 社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大，相应消费水平也高；而在总量不变的前提下，如果积累率下降，能够用于消费的部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消费水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。 社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量，即全社会用于消费的总额。统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的，个人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市场消费需求反映出来的。一般来说，人均可支配收入多，消费水平越高，房地产商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。二者呈现出正相关关系。二是社会消费结构，即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家庭消费结构来衡量的，即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目前世界上普遍采用恩格尔系数（食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表示的。按恩格尔定律，随着人均收入水平的提高，人们用于食品消费支出部分绝对量也会增加，但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降，这就是通常所说的恩格尔系数下降，而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上升。消费结构的这种变化趋势，使住房消费需求扩大，从而带动房地产业的发展出现一个高峰期。中国目前的恩格尔系数已从90年代初的50%左右下降到40%以下，正是住宅业及房地产业大发展的时机，当前全国城市房地产业的繁荣印证了这一点。 E、信贷规模和利率对房地产业的影响 房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一定限制的，同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业结构和国家产业政策的制约，由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大，促进房地产开发和消费，带动房地产业发展；而如果房地产信贷规模缩小，则会压缩房地产开发和消费，抑制房地产业的发展。所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要手段。 利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素。它主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高，房地产投资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量；反之，则相反。个人住房贷款利率越高，居民购房的成本支出越大，承受能力越低，便会抑制住房消费，反之，则相反。可见，长期利率对房地产开发投资和消费需求都会产生重大影响。1998年以来，银行连续8次降息，使目前的存贷款利率水平都比较低，对房地产业的发展起了良好的推动作用。 从上述五个方面的影响因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件，