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第十一章 高层楼宇的服务与经营 【案例透视】 第一节 高层楼宇服务概述 第二节 高层楼宇服务 第三节 高层楼宇的社区文化建设 【案例透视】 2004年12月9日，有记者接到北海某高层小区居民投诉，称从10月29日至今，该小区的生活垃圾就无人清理，屋前楼下已堆积成小山，数百户居民不得不忍受垃圾山散发出的恶臭的煎熬。记者当即前往采访。一进该小区，就闻到了空气中弥漫的一股臭气，看到了分布于小区里几座垃圾小山。由于这些垃圾是五花八门，什么东西都有，已在此堆积了多天，被太阳一晒，发酵的发酵，腐烂的腐烂，散发出阵阵恶臭，吸引大量苍蝇赶来“凑热闹”。据一位居民说，从10月29日开始，小区里的垃圾就再也没人来清理过,而物业公司没有公示由国家物价部门核准的价格标准，只知道一味收物业费。报道发出后,小区声誉受到很大影响 对于物业公司而言,清洁绿化工作是其日常服务项目,如果完成质量不高,对物业公司声誉影响无疑是很大的. 第一节 高层楼宇服务概述 1.1高层楼宇 高层楼宇是指层数多，住户多且有一定高度的建筑。高层楼宇与一般低层、多层住宅相比，就建筑结构本身而言有很大的不同。它主要有以下一些特点： 1.建筑标准高、面积大、规模大。 2.住户多、居住人口集中、涉及面广。 3.设备设施多且复杂、专业化程度强。　 一般来说物业管理服务收费所提供的服务内容包括：?? 1.清洁卫生管理。包括楼宇内公共楼道在内的公共地方的卫生清洁，垃圾清运以及经常性的保洁。2.绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。 3.治安管理。设专职保安人员坚持每天24小时的巡逻值班，保证住宅小区内的安全。 4.维护公共蓄水池。楼内蓄水池应定期清洗消毒。保证住户的饮水质量。 5.水电管理。对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常保养，维持设备正常运行。 6.排污设施管理，清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。 7.高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常运行。 8.根据需要增设的其他服务项目。?? 政府部门规定必须包含在物业管理综合服务费基本收费标准内的服务项目，对不同的住宅小区有不同规定。在上述服务项目中，低层，多层住宅应至少包括1至6项内容，高层楼宇应至少包括1至3项内容。 第二节 高层楼宇服务 2.1清洁服务 2.1.1清洁服务工作的原则 1.扫防结合，以防为主。 2.执行必严，直接监督。 第二节 高层楼宇服务 2.1.2 清洁工作的评价标准 1.地面：硬质地面台阶及其接缝是否洁净，上腊是否光亮，地毯是否清洁，有无污点和霉坏，梯脚板墙角线、地角线等地方有无积尘、杂物、污渍，广场砖、车库地面是否干净，花基、花坛内是否有烟头、杂物，绿化牌、庭院灯是否干净、光亮。 2.墙面：大理石、瓷片、砖是否干净、明亮、无污迹。 3.玻璃：玻璃幕墙、门、窗、镜面、玻璃围栏、触摸屏、扶梯玻璃是否洁净透亮。 4.金属制品：如电房门、梯门、支架、热水器、消防门、烟灰缸、水龙头、不锈钢栏杆等是否用指定的清洁剂擦过，是否光亮无锈迹和污迹。 5.天花：光管、指示牌、光管盘、灯罩等设施是否干净无尘，无蜘蛛网。 6.电梯：电梯轿箱、各层电梯门轨槽、显示平、扶梯、梯厅是否干净无尘，轿箱是否干净无杂物、污渍。 7.洗手间：皂盒、干手器、厕兜水箱等设施是否干净、无损坏，洗手间内有无异味，便器、洗手盆、尿斗有无水锈，台面是否干净无水迹，厕知是否齐全。 8.开水间：检查垃圾桶、门边柜、茶渣柜是否干净无异味。 9.大堂：烟缸、废纸及垃圾桶内的其他赃物是否按规定及时清除，防滑红地毯是否干净、清洁，接待台、保安亭等设施是否干净无杂物。 10.垃圾清运：垃圾清运是否准时，是否日产日清，清运是否干净，垃圾清运过程中散落低的垃圾是否清扫干净，是否每周将垃圾桶内外清洗一次。 第二节 高层楼宇服务 2.1.3清洁方法 1.公共场地清洁 （1）公共场地清洁的工作方法： 对于公共场地的清洁有两种方法:一种是用尘推, 对各种高档地面如大理石等地面的除尘,操作简单省力，附着灰尘力强，可保持地面光亮，被广泛应用于大厦的日常清扫保洁。 尘推的工作方法： ①少量的牵尘油渗入拖布。 ②沿直线推尘，尘推不可离地。 ③尘推沾满尘土时，将尘推放在垃圾桶上用刷子刷净再使用，直到地面完全清洁为止。 ④尘推失去粘尘能力，要重新用尘推处理液处理，然后才可使用。 ⑤尘推用脏后，可用碱水洗净，干后重新喷上尘推处理液使用。 另一种方法是用竹扫把,主要用于水泥地面,广场砖等地面清洁。 竹扫把的工作方法:： ①清洁时用长竹扫把将地面上的果皮、纸屑、泥沙等垃圾扫成堆,然后用胶扫把将垃圾扫入垃圾斗内,再倒入垃圾手推车。 ②对有污迹的地面用水重点清洗。 ③有积水的地方应用