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常德市房地产楼盘 调研报告 专业班级：建筑学06级2班 姓名：陈振东 学号：20060210203 常德市房地产现状及走势 一、城区住房基本概况 由房管局提供资料显示分析，市城区面积为55.9平方公里，人口53.76万，实有房屋建筑面积2837.2万平米158500栋其中住宅建筑面积1519.8万平米人均住宅建筑面积为28.27平米住房成套率为97%商口化率达98.5%2004年市城区房地产开发企业105家施工面积179.2万平米竣工面积57.2万平物业管理企业90家实施物业管理的面积为554.3万平米占住房总量的36.5%(此为2004年度分析报告，05年数据暂未发布)。二、总体市场发展平稳常德市房地产己经步入快速增长期，非国有经济成为开发的主体。城区房地产开发投资规模继续增加，呈快速增长势头，2004年完成投资14.2亿元，同比增长63.3%，比2003年房地产投资增幅提高34.6个百分点。随着房地产改制企业的增多市城区房地产开发投资中国有企业投资回落非国有企业投资成增长趋势，民营经济成为常德市房地产开发中最具活力的代表。产品多样化，发展水平向房地产开发成熟的长沙、深圳城市看齐常德市在售的楼盘，建筑产品有高层、小高层、多层、洋房、联排别墅、独立别墅，消费者有了更多选择。从常德市的销售情况得出人们更偏爱多层、洋房建筑常德地产消费结构，第二次置业为主，一次置业为辅；近几年经济快速发展、人民生活水平提高，同时对居住环境有了一定的要求。由于目前居住的房屋多数为安置房和单位福利分房，且早年的开发水平与观念有限、并没有注重小区环境建设和安全防范等意识产品已经不能适应人民提高生活品质的要求。目前市场出现了更加多样的有特色的建筑产品、发展商更加注意营造小区环境与生活配套大大剌激了消息者的购买欲望。一、产品户型设计仍需改进受生活习惯影响常德市的户型面积整体偏大，在使用上造成不必要的浪费。例如洗手间、厨房面积偏大、房间的空间布局、功能分区也不够完善。有些楼盘规划上仍然需要更精细化和人性化的合理设计。二、市场没有完全按照规范化运做在一些收费问题上不够明朗，购买时同交费的时候有出入。如九重天的收费就颇多引起购房者的不满。且收费项目较多。三、营销手段比较落后多数楼盘以户外广告、车体广告为主、无变化性。中房集团开发的康桥．尚都在营销推广方面较为新颖领先，但广告和促销活动之间没有连续性和整体感，使效果大打折扣。整个常德市场在售楼盘推广手段雷同走常规路线且单一缺乏连续性，销售现场气氛营造不够，往往与开发项目风格不稳合。四、物业管理水平滞后目前常德市大多数楼盘均是由发展商自己组建的物业管理公司管理，管理水平参差不齐，管理不规范，从业人员素质不高，服务意识不够。部分开发商已经看到发展的需要，聘请国内知名物业公司如“中海、万科等”进行物业顾问，提高项目整体品质。目前常德市房产供应量可以看出多数以多层、洋房、小高层为主，高层为辅。从市场的销售情况看也以多层、小高层较好。高层的销售趋缓如九重天的洋房全部销售完在售而高层销售情况一般。这从一个方面证明市场更接受多层、小高层、和洋房。市政规划和城市的发展房地产的发展必向新城区发展常德市的房地产发展必定向新城区发展，是城市未来的发展方向。其原因之一，市政府的城市建设规划向新城区转移，并加大对新城区建设的力度完善周边的配套设施，新城区的环境及配套未来会更完善更能满足居民生活需要。原因之二，新城区现阶段房价较老城区要低，有一定的升值空间，必会引来一批投资保值和重视房价的置业者。楼价呈平稳上升走势今年国家宏观政策的调控对房地产业有了更多的约束，其主要针对于投机者。对正规化房地产公司并无大影响。从报告可以得出常德市的房价仍处于上涨形式。 常德市房地产市场将走向规范化目前常德市房地产市场并没有完全按照规范化运作，建设工程质量、收费、延期交楼等问题仍是客户投诉的主要问题，政府行政管理部门为鼓励经济发展对开发商收费、监管方面也不尽严格。随着房地产市场竞争的加剧，楼盘面临的销售压力越来越大，当取信于消费者、尊重消费、满足消费者成为楼盘开发销售成功的关键，开发商的自律会得到加强，自身行为会变得越来越规范；而政府行政管理部门随着法律法规的完善，其管理效能将会提高，行政执法更加规范。只有房地产的法律法规完善、开发商自身行为更加规范，才会有一个越来越规范的房地产市场。房地产才会有更良性的竞争和发展空间。各楼盘详细资料： 水榭花城：商湖南金健置业投资有限公司 建筑设计澳大利亚墨尔本柏涛公司 物业管理中海物业管理公司顾问公司景观设计加拿大贝尔高林配套设施会所、医疗保健室、便利店、地下停车库、游泳池 园林景观雕塑、喷水池、溪流、天台花园、观景亭、瀑布、小木桥、草坪、入口广场户型三房二厅110、120平方米四房二