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八问星河湾 □撰文：朱小明□发布日期：2005-9-6□浏览次数：816? 星河湾，一个以“品质打动世界”闻名遐迩的地方！ 星河湾，一个因逆市推盘、宣称“绝对豪宅”倍受争议的地方——当星河湾以“绝对豪宅”的姿态进京赶考时，适逢国家宏观调控政策接连出台，于是业界乃至社会对星河湾的关注终于达到了一个新的高潮，并由此引发了一系列影响深远的“豪宅大讨论”…… 在中国房地产界，星河湾可以说是如雷贯耳、大名鼎鼎： 创造了广州房地产史无前例的成功；创下了郊区小高层住宅产品的惊人价位；验证了“中国楼市看广东，广东楼市看华南”论断的正确性；掀起了一场“全国地产学华南”的革命…… 星河湾对产品细节的完美追求、对品质的不懈努力，成为业界争相效仿的榜样。一时之间，全国各地涌现出大量克隆星河湾的产品，星河湾因此名噪全国、声震业界， 成为中国房地产业的一个风向标、一枚“指南针”。 尽管如此，星河湾仍然算不上尽善尽美的产品。一方面，它集中体现了南派开发商认真、细致、精益求精的优点；另一方面，也验证了南派开发商敏于行而拙于思的缺点——夺人眼球、令人叹为观止的奢侈与豪华，在一定程度上可以掩饰星河湾某些方面的纰瑕，但是，却掩饰不了其在人文、社区精神及居住舒适度等诸多方面的缺失、整体品位上的残缺，以及由于其偏执在地产开发道路上的渐行渐远…… 中国房地产，永远不能只是炒作、奉承，欠缺独立精神和批判立场。对于星河湾，我们有这样的思考与疑问—— 一问：星河湾是豪宅吗？ 星河湾面世时只是强调了其品质，并没有正式提出豪宅概念，豪宅概念是在广州星河湾第四期产品“星座”入市时正式提出的“重新定义豪宅”。从此，星河湾走上了一条标榜豪宅概念之路：宣称是“豪宅的分水岭”、“结束豪宅的半成品状态”，最近开盘的北京星河湾又以“绝对豪宅”定位，大有豪宅惟我天下第一、把原有豪宅都归入“相对豪宅”范畴之意。但是，星河湾此举是为了提高销售的自我吹嘘，还是的确要创一代豪宅新风尚，一时间众说纷纭，莫衷一是。 关于豪宅的标准已经成为近年来没有定论的“公案”式话题，始终没有一个被业界公认的统一标准。那么，星河湾到底是不是豪宅呢？笔者认为，要想弄清这个问题，首先应该弄清豪宅价值中的“豪”之所在。众所周知，房地产产品具有一个双重属性：一是地产属性，二是房产属性。随着时代的发展、技术的进步，以及土地资源的日渐稀缺，将来房地产产品的价值体系中，土地的成本会占据越来越大的比重，而建筑成本的比例则越来越轻。因此，房地产产品最具价值的层面不是房产属性，而是地产属性。即土地成本最重，附属于土地之上、具有70年产权的房产次之，附属于房产的装修因为使用期限只有7至10年，占据的是最末端的地位。 在这个意义上来说，衡量一个产品是否豪宅的主要标准，应在于看产品占有多少土地资源。同等面积条件下， 容积率越低，对土地的占有越充分，自然景观的稀缺性越大，就越接近豪宅的标准。在国外，真正的豪宅是庄园，至少是别墅，或者是拥有不易复制景观的住宅，其他类型的产品基本不能与豪宅挂上钩，就是这个道理。 衡量产品是否豪宅的另外两个标准是“楼盘的不可复制性”和“生活的舒适性”。星河湾在广州开发亮相以后，全国各地涌现出了大量的克隆产品，说明这是一个很容易被复制的产品；另外，作为一个高密度产品（相对于地理位置），星河湾的生活舒适性也差强人意，远远达不到豪宅对于生活舒适性的要求。因此可以说，星河湾的豪宅概念具有表面性和易复制性。 另外，业内专家指出，要成为豪宅，仅项目本身自成一体是不行的，还需要周边大环境的支持，形成一定的聚集效应。国外著名的几个富人区——比佛利山庄（美国洛杉矶）、霍克湾区（新西兰）、Noosa湾区（澳大利亚）、东京湾（日本）、Burau湾（马来西亚）、双水湾（澳大利亚）和长岛（美国），都是凭借整个大环境的拉动作用，不是凭某一个项目而成其为豪宅的。广州星河湾附近的楼盘并不具备与豪宅相匹配的质素，最近开盘的北京星河湾所处的朝青板块，周边聚集的更只是面对白领阶层的中档楼盘，同样不具备先天做豪宅的条件。 综上所述，笔者认为，星河湾充其量只能称其为高档公寓住宅或顶级公寓住宅，而算不上真正的豪宅，更谈不上所谓的“绝对豪宅”，或者说是表面“看上去像豪宅”。 二问：星河湾的品位取向是什么，应该追求居住的档次还是生活的舒适？ 既然宣称豪宅，自然离不开品位的支撑。那么，星河湾的品位是什么，它的品位取向又是怎样？在星河湾的品位体系下，居住者的生活感受如何？ 笔者认为：什么样的开发商塑造什么样的产品。作为房地产产品，其品位与开发商老板的价值取向密不可分。 星河湾作为一种精益求精同时又以豪华奢侈见长的产品， 其品位是与