沌口后官湖项目市场方案.ppt

项目用地经济指标： 总用地面积： 119926.25 ㎡ 规划建筑面积：大于359779 容积率： 3.0 建筑密度： 55% 土地用途：商业金融业用地；特殊要求： 要包含一个不少于200套客房、建筑面积不少于3.65万㎡符合国家标准的五星级酒店和一个客房数不少于150套的快捷酒店； 大型商业中心中不少于11万㎡ （含3万㎡左右地下建筑面积）的部分及酒店不得进行分割销售，竞买人应在资格审查时提交相应的承诺书； 项目要求建设总建筑面积不少于17.4万㎡的写字楼； 项目要求修建一个含有6个以上标准放映厅的影剧院。  该地块周边配套尚待完善，项目地块为纯商业用地，对写字楼、酒店、商业中心等有严格的规模限制，一定程度上拉低了地块的成交价格。 该项目已经举办了奠基仪式，万达集团副总裁孙继泉表示，经开万达广场2010年8月将推出首批商铺。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2.22 * * * * * * * * * * 客户构成：沌口板块目前已经置业并入住的人群当中，家庭结构高龄特征非常明显，儿女成年以上家庭约占70%，其中三代同堂占比尤其突出，达43.8%。板块产业经济的成熟发展影响，使板块中产家庭占比非常突出，相对的富裕家庭家庭及富贵家庭却占比非常小。 区域居民构成(已经实现需求) 按家庭结构划分 按购买力划分 客户分析 8.33 居住现状：由板块内大比例的“三代同堂”家庭结构所决定，区域居民居住的房屋面积及户型 都明显偏大，户型以三室两厅及以上为主，72%的家庭居住面积都在100平米以上，100-120平 米面积段的三室两厅是目前居住主力户型。 客户分析 导入客户（居住）区域分布：沌口板块因产业经济的成熟发展及板块内自然居住环境的优越，对周边板块的吸纳能力在汉阳三个板块当中相对较强，客户导入的居住区域也更为广泛，但仍以板块内消化为主；其他居住区域导入客户主要分布于王家湾、钟家村及汉口内环等相邻板块。 区域内消化68.8% 古田导入 2.1% 汉口内环 4.2% 汉口一二环 2.2% 钟家村 4.2% 积玉桥徐东 2.1% 金银湖导入 2.1% 南湖导入 2.1% 盘龙城导入 4.2% 王家湾导入 6.3% 吴家山导入 2.1% 68.9% 客户分析 68.9% 区域内消化60.6% 古田导入 3.0% 汉口内环 3.0% 汉口一二环 3.0% 钟家村 12.1% 积玉桥徐东 6.1% 中南中北3.0% 南湖导入 3.0% 盘龙城导入 3.0% 吴家山导入 3.0% 导入客户（工作）区域分布：受板块产业发展的支撑，沌口导入客户在本板块内工作的比例高达60.6%，要远高于王家湾乃至钟家村板块；板块外导入的客户工作区域主要集中于钟家村，同时由于二环及中环等城市环线交通的畅通，沌口板块客户导入工作区域也更为广泛。 客户分析 8.33 未来产品需求：沌口板块购房需求表现出非常明显的多元化特征；首次置业型产品与多次改善型产品，市场需求占比大致相当，分别为38.6%和34.1%；首次改善型产品需求也占了大致相当的比重（27.3%）。其中，145-170平米的4*2*2户型产品与91-100平米的2*2户型产品需求最为突出。 客户分析 8.33 价格承受能力：虽然沌口板块中产家庭占比突出，但由于富裕和富贵家庭的明显不足，导致了区域购房承受力依然偏低，对房屋单价承受力基本都在4000元/平米以下（79.2%），能够承受的房屋总价集中在50万以下（68.8%）。 客户分析 客户基础：从现有楼盘案例来看，汉阳高新技术开发区企业的中高层管理者、周边高校教师、沌口及汉阳中心区私营企业主以及沌口政府机关公务员是区域内普通住宅楼盘最重要的客户来源 客户分析 客户导入区域分析 一级辐射区——武汉经济开发区内的从业人员： 尤其是汽车行业和医药行业，职工收入较高，购买力强。 二级辐射区——汉阳城区：由于和沌口一衣带水，汉阳城区的客户在心理是最能接受该区域。 三级辐射区——8+1城市圈内的仙桃、天门、潜江及武汉城区客户。沌口毕竟属武汉市，成为武汉人，离老家又近，是大多城市圈内客户的置业理想。 四级辐射区——外来客群：高档产品的辐射能力，加上本项目的所处城郊的地理位置，必将吸引一部分外来投资客。包括以及深圳、温州、上海等省外客户群体。 客户分析 武汉“1+8”城市圈客户导入分析 本案地处武汉市西南部，位于大武汉中心与“1+8”城市圈之西部城市的过渡地带，项目依托大武汉的声誉及区域优美的自然景观资源的影响，将主要对仙桃、天门、潜江等地的部分人群产生一定吸引力。 通过对开发区内的楼盘客户调查，开发区三角湖片的金色港湾和人信·奥林花园，吸引了60%的区