市场化下的养老地产模式探索.docVIP

市场化下的养老地产模式探索 　　养老地产常常被认为是一项福利性的慈善事业。这里我们要区分开养老保障性需求和市场化需求。市场化养老是社会养老体系中的重要组成部分，与福利保障性养老相较，在土地供应、资金来源、养老体系上都有很大区别。养老作为一个巨大的社会公共保障问题，没有一个国家能够仅靠政府自身的力量来解决，即便是高福利的西方发达国家。今后的养老必将是推向市场化的一个进程。这一点从国家的养老服务体系政策就可以得到充分的体现，十二五养老产业规划“9073”政策的含义：90%的老人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7%的老人由社区提供日间照料和托老服务，3%的老年人入住养老服务机构。 　　随着中国人口红利的消失，中国经济及财政进入低速增长周期，养老等公共服务设施很大程度要依靠市场的介入，政府会留给社会大量的发展空间。2013年9月13日国务院公布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。同时，《意见》提出将开展公办养老机构改革试点，有条件的地方可以把面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成企业，并鼓励民间资本通过委托管理等方式，运营公有产权的养老服务设施。《意见》同时对于社会力量和民间资本进入养老服务业也释放了诸多利好信号。 　　逐步深入市场化的养老地产，如何通过市场化的操作使其明确定位，让更多的社会力量在为养老产业发挥作用的同时，具有可持续发展的商业盈利模式？在此过程中开发商如何解决政府公共福利建设的同时，也能关注民生、就业、医疗、养老行业问题，使之成为一个多方共赢的局面？ 　　一、建立全龄养老社区的背景 　　首先，我们通过图例分析目前国内养老地产开发中遇到的问题（见图1）及解决方案（图2）。 　　栖城在养老规划设计领域中一直进行着不断的实践与探索。根据养老地产开发模式类型学模型图分析（见图3），养老地产可分为三种理想模式（见图4）：郊区型+销售＼可持有型+全龄社区、景区型+销售型+健康老人社区、市区型+持有型+持续照料社区，以及三种预警模式：景区型+持有型+持续照料社区、郊区型+销售型+健康老人社区、景区型+持有型+全龄社区。这几类模式充分考虑了养老地产开发过程中所面临的项目选址、投资回报等诸多问题。 　　在大量的养老地产案例基础上，我们通过分析研究，总结出养老项目开发模式的三要素：产品区位、客户群体、盈利模式，并根据三要素之间必然的逻辑关系，开发出适应于不同项目的规划模型。其中，重点设计研究了三种最具广泛市场价值的养老地产模式：1、全龄混合社区；2、养生养老社区；3、医养机构综合体。而“全龄混合社区”又是市场化下的养老地产模式中最具代表性和可持续性的。 　　二、全龄社区的概念及实例分析 　　下面将针对一直贯穿于栖城研究的“全龄混合社区养老模型”中有关“全龄”概念的两大层次，介绍下什么是全龄混合养老社区。 　　首先，“全龄”是指社区人口结构为全年龄段，包含孩子、年轻人、中年人、老年人。 　　如图5所示，全龄社区需解决的五大核心问题，包括了利用市场模式解决社会老龄化的突出问题、成熟商业模式与养老新兴产业的切入问题、传统养老社区的孤立感、居家养老的服务问题以及第一居所、子女教育与老人赡养的三者矛盾问题。而全龄社区模式即是通过整合养老、教育、医疗等资源，提供一个解决子女教育、父辈养老、自身养老等多重需求的宜居社区。作为养老核心内容的养老服务设施，一般为社区设置，具有一定规模，且持有经营。它一方面要为自身入住的老人提供服务，同时还承载着社区内部甚至社区周边范围居家养老的输出服务。这里，养老设施的内容以及功能布局是驱动整个项目开发的核心。以养老为核心，我们在全龄混合社区里植入其他社会资源优势用以提高产品的竞争力，例如环境、医疗、教育、服务等，特别强调教育资源的利用，希望在全龄社区模式下，能通过一站式设计解决子女教育问题、老人赡养问题以及购房置业问题，而这也必将给项目带来更强的市场竞争力。构成全龄社区的六大产品可见图6所示。 　　同时，我们也关注到，不同阶段的老人从生活方式到心理状态都是不同的，健康老人和失能老人在心理上也带有明显差异性。对于心理敏感的养老群体，我们既要有关联又要有区隔。现下，针对不同的养老物业特性，我们的养老产品设计涵盖了适老化通用住宅（见图7）、老年公寓（见图8）和持续照护机构等三个部分，它们在设计原则上各有不同。 　　这也关涉到服务设施组成、合理服务半径及服务设施表等具体参数。据图9所示，全龄社区各级服务设施由社区基层养老服务设施、社区公共服务设施、城市公共服务设施等组成。以城市公共服务设施合理服务半径为例，医院、图书馆、文化活动中心等设施需设置在5公里生活圈内，而区域