第二章 房地4产价格.docVIP

一、房地产价格的概念 人们对于什么是价格，有着许多定义和解释，其中最典型的是下列两种： ⑴ 价格是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。 ⑵ 价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。 上述两种对价格的定义，第一种讲的是现象，第二种讲的是本质。对于房地产价格来说，主要是从现象上把握房地产价格的“数量”，故可以将房地产价格定义如下：房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。在现今社会，房地产价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付，例如，以房地产作价入股换取设备、技术等。 二、房地产价格的形成条件 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备 3 个条件：①有用性；②稀缺性；③有效需求。 ⑴ 有用性是指物品能满足人们的某种需要，俗话说“有用”，经济学上称为使用价值。至于人们为什么需要它，或者是因为觉得它很必要，或者是因为它很时髦，或者是因为听信了广告宣传。房地产如果没有用，人们就不会产生占有房地产的要求或欲望，更谈不上花钱去购买或租赁房地产，从而房地产也就不会有价格。 ⑵ 稀缺性是指可用的数量多到使每个人都可以随心所欲地得到它，是相对缺乏，而不是绝对缺乏。绝对缺乏是指“物质的不可获得性”，例如，严重干旱时，某些地区没有平日那么多的水可用。一种物品仅有用还不能使其有价格。如果该种物品的数量丰富，随时随地都能自由取用，像空气或某些地方的水那样，尽管对人类至关重要——没有了它们我们人类就无法生存，但是也不会有价格。因此，房地产要有价格还必须具有稀缺性。 稀缺性对价格的作用是很大的，俗话说物以稀为贵。有些物品，无论它多么有用，只要是相对富余的，就不会有高的价格。现代政治经济学奠基人亚当·斯密曾经说过：“使用价值很大的东西，往往具有极小的交换价值，甚或没有；反之，交换价值很大的东西，往往具有极小的使用价值，甚或没有。例如，水的用途最大，但我们不能以水购买任何物品，也不会拿任何物品与水交换。反之，金刚钻虽几乎无使用价值可言，但须有大量其他货物才能与之交换。” ⑶ 有效需求是指对物品有支付能力支持的需要——不但原意购买而且有能力购买。只有需要而无支付能力(即想买但没钱)，或者虽然有支付能力但不需要(即有钱但不想买)，都不会使购买行为发生，从而不能使价格成为现实。例如，一套 30 万元的住房，甲家庭需要，可是买不起；乙家庭买得起，但是不需要；丙家庭既需要，也买得起。在这种情况下，只有丙家庭对这套住房有有效需求。因此，分清需要与有效需求是非常重要的。需要不等于有效需求，需要只是一种要求或欲望，有支付能力支持的需要才是有效需求。 综上所述，房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。 为便于更好地理解价格，值得进一步说明的是，价格实质上是市场经济(或商品经济)这种特定的经济制度下，对有用且稀缺的物品的一种分配方式。无论人类社会处于什么阶段，只要当一种物品有用但其数量又不能多到使每个人都可以随心所欲地得到它时，就会出现对该种物品究竟应如何分配的问题——哪些人获得，哪些人不获得。归纳起来，古今中外主要有如下几种分配方式：①武力。如小到个人之间的打架，大到国家之间的战争，物品最后由胜者获得。②礼让。如像有些人那样发扬高尚风格，即使自己需要，也将物品让与他人。③抽签。即用随机的方式分配物品，这是谁的运气好，物品就归谁。④排队。即谁排在最前面，物品就归谁。这实质上是把物品给予那些最愿意花时间等待的人。⑤计划。如在传统的社会主义计划经济下凭下达的指标或票证、领导批条子获得物品。但这在实际中往往演变为按权力大小或关系好坏进行分配。⑥价格。即谁愿意且能够出的钱最多，物品就归谁。在市场经济中，价格是最普遍、最广泛应用的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用——它上升，以便抑制过多的消费和扩大生产；它下降，以便刺激消费、减少生产和消除过多的存货。 第二节 房地产价格的特征 房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：①都是价格，用货币来表示；②都有波动，受供求等因素的影响；③都是按质论价：优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。如前所述，房地产包括土地和建筑物，故首先单独介绍一下地价与一般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。 一、地价与一般物品价格的不同 地价与一般物品的价格不同主要表现在下列 6个方面： ⑴ 生产成本不同。一般物品是劳动的产物，而