产品线开发及产品标准化2014.pptx

新常态下的高周转策略产品线开发与产品标准化宋延庆 June 6, 2014? REMC-2013白银时代/下半场黄金时代/上半场中期盘整房市可能很快，甚至已经触顶——好时光不多了★ 2013年，全国商品房销售面积13.1亿平方米，同比增长17.3%；销售额8.1万亿元，同比增长26.8%。★ 何时、是否达到市场总量高点，有待通过“后视镜”判断。但确定的是，好时光不多了！是到了重新思考企业战略及开发策略的是时候了■ （首先要）摒弃效仿，善见未来；走自己的路，让别人无路可走！★ 有的企业转型刚需后业绩增速未见提高；有的企业，保持克制，坚定高端，反而快而优，如方兴。★ 配套服务、云服务等，其实是被动到主动的转变，没必要盲目效仿。“三中”时代中期盘整中年成熟期中利时代如何“三高” ■ 高增长 ■ 高收益 ■ 高价值是到了重新思考企业战略及开发策略的是时候了“三中”时期高周转2.0模式没有什么不可能！从老三高到新三高——高增长 高收益 高价值高周转 高杠杆 高增长快速决策产品决策前置快速定位快速周转总体战略快速设计标准化产品线开发标准化产品开发快速招采◎ 产品设计标准◎ 产品级配标准快速施工◎ 开发运营标准快速销售推行产品线开发的主要目的是为了实现高周转——■ 高周转已成为过去几年备受业内企业所推崇的至上模式。受资金来源少、资金成本高所限，预计未来几年内高周转依然业内主流企业的主流开发模式。推行产品线开发的主要目的是为了实现高周转。投资额增加高周转陷阱销售额增加拿地量增加存货值增加可售货值增加开工量增加资金链断裂 但要严防高周转转为高库存！■ 但如果把产品线仅理解为设计标准化或产品标准化，不仅成果难以落地，或落地效果不彰，在产品竞争力不强的情况下，如果市场销售形势不好，高周转就可能转为高库存。新常态下的高周转策略主题——房企如何推行产品线开发与产品标准化 一、深刻理解高周转（一）为什么还要继续高周转（二）如何实现“新三高” （一）产品战略及产品线规划（二）产品模式设计与产品线策划（三）建模和建库（四）开发运营标准 二、产品线规划与产品标准化三、落地实施及应用实效（一）实例（二）应用实效一、深刻理解高周转（一）为什么还要继续高周转（二）如何实现“新三高”（一）为什么还要继续高周转时下质疑高周转的几个典型观点——■ 市场已触及高点，容量有限；■ 市场销售形势不好时，高周转容易导致高库存；■ 高周转的企业大都是财务高杠杆的企业…总之，想得到的论证结论是：高周转可能导致资金链断裂。 人不管是谁，都无法看清现实中的一切，大多数人只希望看到自己想看到的和想要的现实而言。 ——2000多年前凯撒的感慨高周转的目的主要是为了“快”——快速开发，快速销售，快速实现现金流平衡，快速转战新项目——为什么一定要“快”？1、只有“快”，才能抢占市场份额，才能不枉费将逝的好时光2013年TOP10房企销售业绩及平均售价排名企业简称合约销售额同比增长销售面积同比增长销售均价1→万科170921.0%149015%114702→绿地162553.0%166041%97893→保利125323.2%106418%117764↑1中海1385/109024.2%92327%118095↑4碧桂园1060123.0%1593109%66546→恒大10048.8%1489-3.84%67417↓3万达1456/84432%/-6.7%———8↑2世茂67145.5%52428%128029↓1华润66327.0%57822%1147110↓3绿城621（+30）19.2%3099%20115备注⑴均为合约销售额（非权益销售额）和销售面积。⑵中海地产销售额单位是亿港元（包括中海宏洋172亿，不包括中建地产），折合人民币1090亿元（按2013年12月31日汇率0.78693）；保利不包括保利置业267亿元。业绩梯级分化越来越明显——★ 注：2013年，“千亿级”企业是7家，“过千亿”企业可能只有5家。2013年百亿房企已达73家，增加了20家——虽然市场集中度越来越高，但市场总体格局依然是“小散乱”■ 无论市场容量是否已经见顶，销售额和销售面积也不会快速萎缩，预计“白银时代”要持续15-20年。★ 悲观预测，到2017年，全国商品房销售面积至少也要10亿平方米，相当于2011年的销售量。单一企业的市场占有率仍很低！■ 发达国家NO.1房企的市场占有率通常在4%左右。★ 这意味着，2019年前（按20%增长率推算）我国可能会出现年销售额1000亿美元的房企。★ 这也意味着，未来五年内将有一半左右的房企被洗牌出局。不尽快做大做强，很有可能出局！这还意味着，市场有足够大的容量支持高周转。恐慌时要贪婪！2. 只有“快”，才能跑赢市场，才能从乱局中脱颖而出■ 多快