房地产大周期的金融视角.docxVIP

房地产价格无论是某一点的均衡定价中枢，还是跨时间的变化趋势，其内在的核心驱动力均来自与房地产需求的“基本面”——人口总量、人口结构及家庭的裂变速度。无论是繁荣期还是衰退期，这种背离都直接或间接的产生于一些具有放大或收缩效应的因素——收入波动、利率和金融杠杆。一个国家的住宅需求总量是由人口数量、年龄结构及家庭的裂变速度决定的，商业房地产的需求则是由产业结构变迁过程中第一、二产业的就业人数祥地产产业及服务业的转移速度决定的。处于衰退周期之时，库存和住宅投资是经济增长的两个最大负面冲击因素，因此，如果去库存没有结束，房地产投资没有见底，则衰退必将持续。与房地产投资、库存、耐用品消费相比，一旦经济陷入衰退，商业设备在经济低谷徘徊的时间最长，且下跌的深度最大，回复所需要的时间跨度也最长。房地产投资见顶回落是最早的经济衰退预警指标，房地产投资触底反弹则是经济复苏的先导性驱动力。一旦房地产实现复苏，则将带动汽车耐用品消费走出低谷，因此，经济周期实质上是一个房地产与汽车推动的消费周期，而不是设备投资的商业周期，后者更像是经济周期的伴生品。伴随量价双重衰退比有量无价的房地产周期引发的经济衰退深度更大、持续时间更长且累积的损失更大。调高的利率在过了相当长的一段时间后才在货币供给量及股价、地价等资产价格上发挥效力，也就是说货币供给量在利率上升之后也保持高速增长，1990年4月-6月期间其增长率达到泡沫期