房地产开发金融税收教案.ppt

《房地产开发》——第六章 房地产开发资金的筹措 第六章 房地产开发资金的筹集 房地产金融市场 房地产金融市场的结构 信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款， 借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。这种信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。由于这种贷款方式风险较大，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，以降低风险。主要适用于经工商行政管理机关核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户，并符合《贷款通则》和银行规定的要求。 抵押贷款指借款者以一定的抵押品作为物品保证向银行取得的贷款。它是资本主义银行的一种放款形式、抵押品通常包括有价证券、国债券、各种股票、房地产、以及货物的提单、栈单或其他各种证明物品所有权的单据。贷款到期，借款者必须如数归还，否则银行有权处理器抵押品，作为一种补偿。 房地产金融市场的主体 主体——政府 ——政府扶持和干预市场有两种方式， 一种是直接干预，政府不仅直接出巨资来参与住宅融资活动，而且通过制定利率等措施来对住房金融市场实行多方面的干预。 另一种是间接干预，主要有两种形式：一是制定详尽的法律法规来规范和引导市场的发展；二是通过为抵押贷款提供保险和发起设立若干准政府机构，并通过它们的市场活动来影响抵押贷款市场的发展。 主体——房地产开发企业 房地产金融的概念 房产金融 ——房产金融指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格地说它不同于住房金融。住房金融是以住房作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房券、住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄等来融通住房资金，主要是在住房消费过程中的融资活动。可见，住房金融只是房产金融的一部分，而不是全部。除住房金融的内容外，房产金融还应包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。 地产金融 ——地产金融又称土地金融，指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。具体来说，又可分解为市地金融、农地金融。市地金融是指围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动，包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融。农地金融是围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动，在国外又称农业金融，主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融。两者相比，前者的货币化程度和贷款利率都较高，贷出的资金回收容易，偿还期限短，并且分期偿还的情况较多出现；后者则通常与各国的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利为目的，发放贷款的期限较长，一般多达几年、十几年，甚至几十年。在我国，农业金融又有广义与狭义之分。广义的农业金融又称农村金融，包括农村领域内一切与生产经营相关的吸收存款、发放贷款、办理结算、现金管理以及农村信用合作等金融活动；狭义的农业金融即是指农地经营金融，是与农业生产活动有关的资金融通。 中国银行房地产开发贷款管理办法（试行）中银信管(1998)214号 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》2003.6 《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》， 2007 《关于对房地产委托贷款情况进行调查的通知》 2008.6 《关于金融促进节约集约用地的通知》, 2008.8.27. 07年央行六次加息 影响房地产金融的因素 《2007房地产蓝皮书：中国房地产发展报告ＮＯ．4》 报告指出，房地产企业的融资结构仍具有明显的依赖银行贷款特征。专家分析，现阶段中国金融市场的融资结构中银行贷款占主要地位。主要表现为：商业银行是最大的资金供给者。商业银行的重要地位决定了银行贷款是房地产投融资活动最重要的资金来源；房地产企业贷款是银行较为优良的资产之一，房地产企业贷款能够满足银行对资产安全性的追求；房地产贷款成为银行利润的增长点，近几年房地产市场需求旺盛，投资者对房地产贷款需求很大，并且房地产贷款质量较好，所以银行倾向于增加房地产贷款供给。　　 根据国外经验，企业上市、资产证券化、抵押、发行债券、基金、信托都是企业获取资金的重要方式。 我国房地产企业目前的确面临融资渠道比较狭窄的问题，这其中有政策层面的因素,也有企业自身的原因。 1 房地产开发资金筹集的基本概念 1.1 房地产开发资金流动的特征 与资金筹集的基本原则 1.1.1 开发资金运动的过程及资金流动的特征 1.1.2 资金筹集的基本原则 1.2 房地产开发资金的构成 房地产开发资金的分类 1.2.1 自有资金 1.2.2 借入资金 固定资金是指社会主义企业占用在劳动资料上的资金，是企业生产资金的主要组成部分。由于它可以在较长时期内发挥作用，其价值随着劳动资料磨损