第一章 不动产与不动产估价.pptVIP

房地产估价 陈燕娥 不动产学院 手机 短号：648226 邮箱：Chen_yane@163.com 引言 引言－房地产估价研究背景 筒子楼的走廊里 《蜗牛的家》 密密麻麻的高楼大厦找不到我的家在人来人往的拥挤街道浪迹天涯我身上背着重重的壳努力往上爬却永永远远跟不上飞涨的房价…… 2004年在北京举行的内地房地产估价师与香港测量师资格互认颁证大会 有些国家把船舶、飞机等价值特别巨大，产权转移需要到政府的有关部门备案的物品也称作不动产。 房地产产权： 产权的概念 产权是财产的权属关系，是满足人们需要的物质财富的权利，即法律赋予人们对财产依法直接管理支配并享受其利益、排斥他人干扰的权利，包括所有权以及从所有权中分离出来的相对独立的地役权、地上权、使用权、抵押权等他物权和财产关系人之间的债权。 房地产产权的类型： （1）房地产所有权：是指房地产所有权人对自己的房地产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利。房地产所有权包括独有、共有和建筑物区分所有权。 建筑物区分所有权：建筑物区分所有权是以建筑物的某一特定部分为客体而成立的房地产所有权形式，是一种复合性的权利，由专有部分的所有权、共有部分持有权和因共同关系所产生的成员权构成。 （2）土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或者集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 ①出让土地使用权(为国有土地上的)； ②划拨土地使用权(为国有土地上的)； ③土地承包经营权(为集体土地上的)； ④宅基地使用权(为集体土地上的)； ⑤临时用地土地使用权。 （3）房地产租赁权：是指以支付租金的方式从房屋所有权人或土地使用权人那里获得的占有和使用房地产的权利 ； （4）抵押权：是指债务人或者第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为债权的担保 ，债务人不履行债务时，债权人有权依法以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产的价款优先受偿 ； （5）典权：是指支付典价占有他人房地产而为自己使用、收益的权利 。 抵押权和典权有何重大区别？ （6）地役权：是指土地所有权人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利（典型的通行权） ； （7）空间利用权：是指在土地使用权及其效力所及空间之外，对地表上下一定范围内的空间所享有的排他使用权 ； 宗地图 反映土地平面利用和土地立体利用，各项土地权利使用。 产权的类型 产权分类示意图 产权理论对不动产估价的指导作用 1、产权是不动产价格的基础 2、明确产权是不动产估价的前提 3、不同产权设置对不动产估价的影响 房地产区位：是指房地产的空间位置,可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面。总体来讲，可以包括地理位置，也包括它的周边环境，也包括它的交通条件（可及性、便捷性），其次还有产业聚集度，产业未来的发展水平 。 在80年代到90年代末的时候，东三环一带是工业区 ,现在以国贸为核心的CBD就在东三环 。 北京东三环沿路建筑 在建中的央视大楼 实物、权益和区位对房地产价值的影响 1、在不同类型的资产中，实物和权益对价值的影响是不同的： ①一般的有形资产主要是实物的价值，即主要是实物的好坏决定着价值的高低 ； ②一般的无形资产主要是权益的价值 ； ③房地产的实物和权益在价值决定中都很重要 。 2、区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的 。 房地产的存在形态及各种形态的基本认识 房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。归纳起来，房地产有土地、建筑物、房地三种存在形态。 房地产中对土地的限制和基本认识 对一宗土地的基本认识 （1）位置 ； （2）面积； （3）四至； （4）形状； （5）地形、地势； （6）周围环境； （7）利用状况； （8）产权状况； （9）土地使用管制； （10）地质条件； （11）基础设施完备程度和土地平整程度； （12）其他。 对土地的限制的认识 一宗土地所受限制的种类和程