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单位房地产分割应注意的法律问题 　　实践中如果某个单位作为不动产的唯一权利主体，一般是以独用宗地为单位，将宗地及其上下建造的房屋一并登记记载于同一个登记簿，因此不动产登记簿上通常是由一宗地加多个房屋单元组成，房屋的记载可以按幢为单元，也可以按层、套、间为单元进行登记。相应的，不动产权证书上记载的土地面积是宗地面积，而房屋按幢列出清单分别记载每幢房屋的面积、结构、层数等自然状况。 　　单位建造房屋与开发商建造房屋的本质区别在于单位建造房屋多是为了自用，而开发商建造房屋多是为了销售。因此单位自建房要对外转让就会带来一系列法律问题：宗地可否分割或可否形成共用宗？面积如何分摊？不动产单元号如何重新编制？是否形成公建配套不动产、其权利归属为谁？单位房抵押采取何种单元模式为妥？等等。下面我们逐一予以分析。 　　一、宗地分割的法律问题 　　宗地的大小、用途、容积率、建筑密度等都是根据土地利用总体规划和城乡建设控制性详细规划的要求设定的。当土地使用权受让方建造房屋后有多余房屋能否部分转让给他人呢？如果在土地出让合同中有约定可以按约定，但没有约定则要根据关于宗地转让或分割的相关规定办理。根据国土资发〔2012〕134号《国土资源部关于规范土地登记的意见》，土地以宗地为单位进行登记。宗地应当依据合法的土地权属来源材料，结合实际使用情况，按照地籍调查程序划定。宗地一经确定，不得随意调整。