第七章房地产资金运行..ppt

7.2.4 房地产融资的主要形式 房地产融资形式一般分为六种： 企业自有资金、 银行等金融机构贷款、 证券市场融资、 杠杆租赁融资、 预售楼盘、 合作开发 1.企业自有资金 房地产开发企业在进行项目开发时要求必须拥有一定数量的自有资金。 企业拥有的自有资金越多，贷款银行的风险就越小。 2.金融机构贷款 房地产开发流动资金贷款 房地产开发项目贷款 房地产抵押贷款 企业向银行提出贷款申请 银行对企业进行贷款前的审查 贷款审批 贷款检查 3.证券市场融资 证券市场融资是指房地产开发企业在证券市场上公开发行证券和股票。 3种方式：一是房地产企业直接发行股票或债券 二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司 三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业 4.预售楼盘 预售楼盘的方式可以使房地产开发企业迅速回笼资金，并进一步开发建设。 5.合作开发 合作开发是房地产开发企业在资金紧张、银行贷款困难时联合其他房地产开发企业共同开发项目的方式，双方的利益和责任按照出资比例确定，这样可以达到缓解资金压力、降低开发风险的目的。 * 7.3 房地产金融市场 7.3.1 房地产金融市场的概念及特征 1、房地产金融市场的概念 房地产金融市场是指从事与房地产活动相关的金融商品和金融工具交易活动的总和。 2、房地产金融市场的特征 1） 以银行信贷为主导的单一融资格局 2）多元化的融资渠道日趋活跃 3）房地产融资市场体系不健全 * 7.3.2 房地产金融市场的构成要素 房地产金融市场由主体和客体构成。主体是指与房地产业有关的各类资金交易的资金供给者、资金需求者和中介机构。 1)主体 政府 银行及非银行金融机构 房地产开发经营企业 个人 2)客体 房地产金融市场中的客体是指在房地产金融市场上可以同货币相交易的各种金融契约，以及除前面已系统介绍的股票、债券等有价证券外，还包括存单等融资工具。 房地产金融市场的分类 （1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： 7.3.3房地产金融市场的主要类型 （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 3、房地产金融市场的特征 （1）单项融资数额巨大： （2）专业性较强： （3）证券化要求较高： （4）融资市场格局多元化： * 7.4 　房地产证券化  7.4.1 房地产证券化的概念与特征 1、房地产证券化的概念 房地产证券化（Real Estate Securitization），是指把流动性较低的、非证券形态的房地产投资转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的股权和债权。 2）房地产证券化的特征 基础资产的法律形式是合同权利 参与者众多，法律关系复杂 独特的融资模式 安全系数高 证券品种多样化，适合于投资 政策性强 * 2、房地产证券化形式 主要包括房地产抵押贷款债权的证券化和房地产投资权益的证券化两种形式。 房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，其具体形式可以是股票、债券，也可以是信托基金与收益凭证等。 * 7.4.2 房地产证券化的功能 1、利于提高银行资产的流动性，释放金融风险 2、可以改善银行资产负债结构，提高银行的资本利用率 3、有利于拓展房地产业资金来源，构建良好的房地产运行机制 4、房地产证券化的实现有助于房地产投资与消费两方面的实现 5、房地产证券化对于减缓通货膨胀压力,稳定证券市场也有重要意义 6、房地产证券化有利于健全我国的资本市场，扩大投资渠道 * 7.4.3 住房抵押贷款证券化 1、含义 所谓住房抵押贷款证券化是指商业银行或其他金融机构将其所持有的抵押债权汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强以证券形式出售给社会公众，既出售给社会投资者的融资过程。 * 2、意义 1）拓宽房地产金融渠道，促进住房消费 2）提高抵押贷款的流动性，分散抵押贷款风险，增加金融体系安全性 3）增加社会小额投资者的投资范围，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力 * 思考题： 1. 房地产投资的含义是什么？ 2. 什么是房地产金融？它的职能和作用是 什么？ 3. 房地产投资决策的主要指标有哪些？ 4. 房地产融资的主要形式有哪些？ 5、什么是房地产证券化？有哪些功能？ 6、什么是住房抵押贷款证券化？ 根据自己的学习和实践，结合当前实际论述中国房地产市场的现状、特点、问题、产生主要原因及对策（要求：可