第九章房地产开发与经营税费..ppt

第九章  房地产开发经营的税费 教学内容 教学目的：通过本章学习，使学生了解房地产税收的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。 重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收的课税依据。 教学时数：6 （三）房产税的基本内容 1.纳税人 ★ 房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的 单位和个人都是房产税的纳税人。 ★ 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典 的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地 的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人 或者使用人缴纳。 ★ 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代 管人或者使用人，统称为纳税人. 2.课税对象及范围 征税 对象： 房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计征两种形式。 （3）投资联营 ★ 对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税； ★ 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 4.应纳税额 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。 5.应纳税额计算举例 例1：某国有企业，2002年度自有房屋6幢，其中4幢用于生产经营，房产原值800万元；不包括冷暖通风设备100万元；2幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入80万元。该省规定按房产原值一次扣除30％后的余值计税。计算该企业当年应纳的房产税。 6.纳税时间和地点 （什么时候纳税？） （什么地方纳税？） （三）城镇土地使用税的基本内容 1.纳税人 ★在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人 。 ★拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。  2.课税对象和征收范围 城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域 范围内属于国家所有和集体所有的土地。 1988年制定的实行标准： ★ 大城市0.5～10元； ★ 中等城市0.4～8元； ★ 小城市0.3～6元； ★ 县城、建制镇、工矿区0.2～4元。 西安市五角至五元； 宝鸡市、咸阳市、铜川市四角至三元； 汉中、渭南、韩城、延安、榆林、商州、安康市三角至二元； 县城、建制镇、工矿区二角至一元。 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》/zcfg/xzfg/200611/158944.htm （1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元； （4）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。 4.纳税地点 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。 陕西省土地使用税按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地使用税。 5.纳税期限 （1）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税； （2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 （3）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起30日内申报登记。  纳税人应按税务机关规定的期限，填写《城镇土地使用税纳税申报表》将占用土地的权属、位置、用途、面积和税务机关规定的其他内容，据实向税务机关办理纳税申报登记，并提供有关证明文件资料。 应纳税额计算举例 本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书记载占用土地的面积为10000平方米，经确定属一等地段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段，共占地6000平方米；一座配送仓库位于市郊，属五等地段，占地面积为20000平方米；另外，该商场自办托儿所占地面积3500平方米，属三等地段。（注：一等地段年税额4元／平方米；三等地段年税额2元／平方米；五等地段年税额1元／平方米）。该商场全年应纳城镇土地使用税税额为？ 房地产保有环节的房产税、土地使用税存在的问题 （一） 税基狭窄 现行的房产税、土地使用税排除了农村土地，仅限于城镇范围征税。 现行的房产税免征范围很大，除了国家机关、军队、政府财政包款的事业单位等用房外，还包括了个人所有非营