第九章房地产投资财务评价..ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 （2）主要作用 以此收益率，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。表明了投资者能够承受的贷款利率上限。财务内部收益率就是项目贷款可以接受的贷款利率上限，超过这个界限，项目投资就会亏损。 §9-3 动态的财务评价指标 当IRR≥ ic时，说明项目的盈利能力达到或超过了投资者所要求的\ 最低收益率，此时对于所有的ic值，NPV都是正值，项目在财务上是可 行的。 当IRR＜ ic ，说明项目的盈利能力没有达到投资者所要求的最低 收益率，此时对于所有的ic值，NPV都是负值，项目不可接受。 （3）判定标准 有可能出现多解或无解的情况　　◇对于净现金注量的正负号在项目寿命期内仅有一次变化的，IRR有唯一的实解；　　◇对于净现金流量的正负号在项目寿命期内有多次变化的非常规项目，IRR可能有多个实解。 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §9-3 动态的财务评价指标 （4）指标说明 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 §9-3 动态的财务评价指标 ■下列关于内部收益率的表述中，正确的有（ 　）。　　A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力　　B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率　　C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的　　D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率　　E、内部收益率越高，投资风险就越小 『正确答案』ABC School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 例题：某投资者投资100万元购买一栋住宅用于出租，共租出10年。租约规定每年年初收租，前两年租金均为10万元，以后每两年租金增加10％，在租约期满后将住宅售出，得到收益90万元，假设投资项目的贴现率12.5％，试计算投资项目的净现值，并求出本项目投资的内部收益率的近似值。根据题中已知数据，可以得到表格 当贴现率为12.5％时：净现值＝售楼收入现值＋租金总收入现值－投资额现值（1000000）＝4695.36（元），此净现值为正数。 假设贴现率为13％，计算其净现在值为－19790.54元，净现值为一负值。采用内插法公式，可以求得IRR： §9-3 动态的财务评价指标 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 以上计算表示投资者要获得利润，回报率必须要高于12.6％。 §9-3 动态的财务评价指标 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院 China University of Mining Technology 中国矿业大学 年期期初 投资额 租金收入或售价 1 -1000000 100000 2 100000 3 100000（1＋10％）1 4 100000（1＋10％）1 5 100000（1＋10％）2 6 100000（1＋10％）2 7 100000（1＋10％）3 8 100000（1＋10％）3 9 100000（1＋10％）4 10 100000（1＋10％）4 10年末出售 900000 §9-3 动态的财务评价指标 School of Environment Sciences Spatial Informatics 环境 与测绘学院