新政京十五条话术.docVIP

京十五条解读和业主客户答客问 （希望各位业务人员，认真的研读此文件，这将有助于大家更好的了解现有政策，从而提升业务交流水准，有效解决业主和客户对于新政策的疑问。） （一）各级政府须在一季度公布房价控制目标。2011年各人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。2010年11月、12月两个月份，楼市成交量和成交均价与2009年同期相比均有大幅增长，其中2010年11月的成交均价与2009年11月同比上涨26%，2010年12月楼市合同成交金额与2009年同期相比上涨%。楼市调控依旧没有跳出“越调越涨”怪圈。（二）加大保障性安居工程建设力度。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。加大保障性安居工程建设（三）定价明显超过周边房价的，须清算和稽查增值税。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。（四）提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。强化住房信贷政策对改善型需求的伤害将进一步加大（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。规定今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量，这就为增大未来市场供应打下了基础；二是落实保障性住房、棚户区改造住房是强化对闲置土地的管理（六）拥有2套及以上住房的，禁止再买房。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。强化“限购”政策。（七）房价涨幅超过控制目标，将约谈责任人。（八）坚持和强化舆论引导。政策控制力随着时间推移逐渐减弱，由于市场中首次置业及首次改善的刚性需求强劲，新政施行个月，市场的观望情绪逐渐消失，自2010年7月份以后包括济南、青岛在内的全国楼市成交出现强烈反弹。数据显示，2010年11月、12月两个月份，楼市成交量和成交均价与2009年同期相比均有大幅增长，其中2010年11月的成交均价与2009年11月同比上涨26%，2010年12月楼市合同成交金额与2009年同期相比上涨%。楼市调控依旧没有跳出“越调越涨”怪圈。 2：代表问题：很多人说，北京2011年房价会再降回去，我准备看看再说？ （从交易量分析 ）看成交量，成交量背后代表的是客户需求量，刚过去的12.1月份成交量大增其实主要还是因为去年观望的客户集中入市的结果，北京1800万人口每年至少产生80万的购房需求，其实2010年本身的购买刚性客户还没有开始放量。2011年的需求量也不会减少的，您看，房子价格变了，但是最近看房的客户反而有增加的趋势。根据北京市房地局的成交评估报告显示，今年平均月成交量至少在2万套以上，这么大的成交量，价格不会有大的波动。 3;代表问题：限购令会让业主降价，买房客户少了我再等等？ 我们来分析一下，北京市为什么要限购房产。此项措施是釜底抽薪还是饮鸩止渴？第一，北京市限购房产一定是因为房价在上涨，房价不上涨就没有必要出台限购政策，但是效果呢?2010.4.17的限购政策让我们看到，房价根本没有下降，反而上涨。杭州的茅台酒限购，茅台酒价上涨。事实胜于雄辩。第二，北京市的限购政策必然会引发新一轮的房价井喷，原因是北京市没有从根本上解决群众的住房问题，而是试图压制需求来解决这一问题，这必然会导致需求的积累积累再积累最后爆发，举例说明：2月份有购房需求的人假如有10000人，因为北京市出台政策，这部分人持币观望；3月份又有10000人想要买房，因为有北京市的政策在他们也在持币观望;………直到8月份市场上一共有8万人手里拿着钱想要买房，而北京4环内的房产数量已经不会有变化了，因为北京4环内早已经没有土地供开发了，根据中国民众的消费习惯8万人很可能一次性冲进市场买房，房客比例顺势