《03唐家湾农村发展整合研究说明书2008.docVIP

目 录 背景篇 1 1 研究背景 2 1.1 唐家湾地区的发展历程 2 1.2 唐家湾地区的发展前景 2 1.3 唐家湾地区面临的城市化问题 4 1.4 小结 6 2 研究目的 7 3 技术路线 8 现状篇 9 4 村庄分布情况及特征 10 4.1数量与规模 10 4.2 村庄分布特征 11 5 村庄经济发展情况 11 5.1 劳动力构成情况 11 5.2 集体收入情况 12 5.3 农村经济发展特征 13 6 村庄人口发展情况 14 6.1 现状人口分布 14 6.2 现状人口构成 15 6.3 现状人口特征 17 7 村庄用地建设情况 18 7.1 村庄用地构成 18 7.2 各类用地情况 18 7.3 各村用地情况 21 7.4 农村建筑情况 22 方案篇 25 8 村庄的发展研究 26 8.1 村庄的空间特征分类 26 8.2 唐家湾地区村庄功能分类 27 8.3 唐家湾地区村庄发展类别划分 28 9 农村整合的总体构思及原则 29 9.1 总体构思 29 9.2 整合原则 30 9.3 整合方式 30 9.3.1用地调整 31 9.3.2就近整合 32 9.3.3原地改造 32 9.3.4未建开发 33 9.3.5保持现状 33 9.4 整合结果 34 9.4.1 整合规模 34 9.4.2 “用地安置区”的发展条件 39 9.4.3 金鼎中心区安置模式研究 40 政策篇 43 10 相关政策案例借鉴 44 10.1 珠海市香洲区城中旧村改造政策 44 10.1.1相关政策参考 44 10.1.2借鉴 45 10.2 郑州市城中村改造政策 45 10.2.1 相关政策参考 45 10.2.2借鉴 46 10.3 深圳市宝安区旧村整治改造政策 47 10.3.1 相关政策参考 47 10.3.2 借鉴 48 10.4 参考法律法规 48 10.5 小结 51 11 开发模式研究 51 11.1 政府主导开发模式 51 11.2 村民自主开发模式 52 11.3 开发商、政府及村集体三方结合开发模式 52 11.4 小结 53 12 相关政策建议 54 12.1 土地政策 54 12.2 房屋拆迁补偿政策 55  背景篇  1 研究背景 1.1 唐家湾发展历程 京珠高速、粤西沿海高速、广珠城际轨等主要交通设施，是出入珠海的主要门户唐家湾镇下辖唐乐、银星、金峰鸡山、唐家、后环、那洲、永丰、淇澳、北沙、会同、宁堂、官塘、下栅、上栅、东岸1个，总人口约1万人。2002年3月，为保证珠海市委市政府两大办一加快，构筑三个发展平台重要发展战略步骤的实施，适应大学园区科技创新海岸发展的要求，加快金鼎、唐家地区产学研基地的建设，同意珠海市撤销香洲区唐家镇和金鼎镇，设立唐家湾镇。新成立的唐家湾镇管辖原唐家镇和金鼎镇的行政区域范围。珠海（国家）高新区主园区调整至唐家湾地区，实行市区共建，以市为主；唐家湾镇由原来的香洲区管辖调整为区（高新区镇（唐家湾镇）合一、由市直接管理1.2 唐家湾的发展 图1-1：珠三角城镇群协调发展规划结构图 根据唐家湾地区分区规划的要求，唐家湾地区的发展目标是成为珠三角西岸重要的功能节点和滨海生活中心，适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳生态环境的滨海新城。文化生态、康体休闲、居住中心、交通节点等成了唐家湾地区最重要的城市职能。唐家湾地区目前发展的主导因素可以总结为以下几点： 产业功能区：以大学园区为主体的高教产业基地、以高新技术产业为核心的工业园区、以休闲健身、历史人文为特色的旅游景区； 生活中心区：金鼎中心区——以工业园区发展为核心、唐家中心区——以居住、商业、教育和旅游为核心； 重大基础设施：广珠城际快轨、沿海高速铁路、京珠高速、粤西沿海高速及金凤路。 1.3 唐家湾地区城市化 （3）村民居住仍呈现半自然散居状态，不便于公共设施的配套。 一般而言，城市地区居住特点为集中化和规模化。唐家湾地区现状由于居民组织在空间上的分散、城市化集聚能力不足、土地利用相对成片分散，目前一些行政村或自然村如北沙、永丰、那洲等村民的居住仍然呈现以点状分散为特征的散居、半自然状态，居民住宅大部分仍是单家独院，土地开发强度不高、人口集聚能力不够，公共设施配套难度较大。一些距离中心区较远的农村如那州、淇澳等，更是由于区位偏远、人口规模较小，而无法享受条件较好的公共设施。这种具备城乡二元结构特征的居住特点反映了居住质量差、土地利用效率低、公共服务配套能力差等问题。 （4）城市化质量不高，村民生活水平有待提高。 城市化质量主要体现在城市建设质量、居民生活水平、公共设施建设水平等方面，唐家湾地区目前的城市建设水平距离“精品城市”的目标仍有一定差距，尽管现状已建成较多成规模的房地产住宅